/articles/1685/

Цена выкупа земельного участка

Платность землепользования — один из основных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Любое использование земли осуществляется за плату. В соответствие с данным принципом предоставление земли в частную собственость также осуществляется за плату. Данное правило установлено нормой, регулирующей приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 28 ЗК РФ).
Законодателем достаточно четко определена формула расчета цены покупки земельных участков, которые находятся в
государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на этих участках зданий и сооружений. Расчет цены производится из ставки земельного налога.
Порядок определения нормативной выкупной цены участка при приватизации из государственной или муниципальной собственности регулируется Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ и Законом о приватизации. В соответствии с указанными законами нормативная выкупная цена земельного участка (т. е. утвержденная нормативными правовыми актами цена, по которой участок может быть приватизирован из государственной или муниципальной собственности устанавливается субъектами РФ в поселениях с численностью населения:
• свыше 3 миллионов человек — в размере от 5 до 30-кратного
размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от 5 до 17 - кратного размера ставки земельного налога за единицу
площади земельного участка;
• до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений в размере от З до 10 - кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
До установления цены выкупа земельных участков субъектами РФ цена соответствующих земельных участков определяется исходя из перечисленных минимальных размеров.
При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования здания (строения, сооружения), расположенного на земельном участке. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и при расчете нормативной выкупной цены участка они принимаются равными единице. Отсутствие поправочных коэффициентов не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.
Таким образом, нормативная выкупная цена земельного участка определяется как произведение площади земельного участка,
ставки земельного налога и кратности, установленной каждым субъектом РФ. В качестве ставки земельного налога при расчете нормативной выкупной цены берется конкретная ставка земельного налога для данного земельного участка на плани-руемую дату его выкупа. Однако на практике уполномоченные органы при расчете нормативной выкупной цены применяют ставку земельного налога на дату принятия решения о приватизации земельного участка.
Пленумом Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны следующие разъяснения.
Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ , стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка конкретная цена земельного участка (согласно ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ)субъектом РФ не определена, применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора не заключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из минимальной ставки земельного налога. Напомним, что в соответствии со статьей 20 ЗК РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственностью, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных Федеральными законами, не допускается.
Пленумом Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны следующие разъяснения.
Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Если же на момент заключения договора купли-продажи земельного участка конкретная цена земельного участка(согласно ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ) субъектом РФ не определена, применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом РФ цены земли стороны в договоре купли-продажи установили цену земельного участка без учета требований статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора не заключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из минимальной ставки земельного налога.

Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ). Правоустанавливающий документ на земельный участок — акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.