Правовые вопросы
![Вторичный рынок: продавец и покупатель - кто и чем рискует на сделке? Вторичный рынок: продавец и покупатель - кто и чем рискует на сделке?](/upload/iblock/638/d8039187228944ceb34ee0fefd602e9d.jpg)
Вторичный рынок: продавец и покупатель - кто и чем рискует на сделке?
Разговоры о том, что операции с недвижимостью – штука рискованная, давно уже стали общим местом. В СМИ полно вызывающих дрожь историй о том, как кто-то когда-то отправился на рынок недвижимости – и потерял там все. Обозреватель журнала Metrinfo.ru решил разобраться в проблеме системно – прояснить, какие опасности подстерегают на вторичном рынке каждую из сторон.Продавцы: неправильная цена…
Начнем с продающей стороны – у нее, по глубокому убеждению автора, рисков все-таки поменьше. Но все же имеются. Главный – тот самый, которого так опасалась гоголевская Коробочка, «продешевить».
Заниженная цена это плохо (для продавца), тут все понятно. Однако и противоположная политика (поставим цену повыше) часто оказывается не лучше. На слишком дорогую квартиру желающих не находится, и ее владелец месяцами ждет покупателей. Тратится время, а также деньги – на само присутствие на рынке (т.е. рекламу), «капают» квартплата и коммунальные платежи… В общем, как это ни парадоксально на первый взгляд, результат что от заниженной цены, что от завышенной оказывается похожим – потеря денег.
Выход один – выставлять цену правильно. «Можно вооружиться калькулятором, базами данных и специализированными газетами и журналами по недвижимости. В объявлениях достаточно найти все объявления о продаже аналогичных объектов и вычислить среднее значение», – советует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Еще один вариант обозреватель www.metrinfo.ru посоветует, воспользовавшись своим служебным положением. Оценить квартиру очень близко к рынку можно с помощью калькулятора, который вы найдете на портале www.irn.ru «Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн».
Самый простой способ, говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость», это обзвонить 6-8 агентств и сравнить предлагаемые ими цены. По 1-2 крайних значения лучше отбросить: тут возможен обман продавца. Причем как «вниз» (с ним все понятно), так и «вверх». Смысл для не очень чистоплотного агентства тут состоит в том, что сначала клиента привлекают соблазнительной для него ценой, а потом, когда квартиру продать за такие деньги не удастся, уговаривают снизить запросы. Т.е. объект все равно будет продан за реальную рыночную стоимость, но именно через данное агентство.
Другой очевидный путь – привлечь к сотрудничеству добросовестного риелтора, причем (учитывая сказанное в предыдущем абзаце) выбирать не того, кто обещает самые масштабные золотые горы. И лишь на самом дорогом рынке имеет смысл изначально завысить цену, а потом смотреть по ситуации и потихоньку «опускаться». Дело в том, что «элитка» - товар штучный, найти аналоги продаваемой вами квартире часто бывает невозможно.
…и «заблудившиеся» деньги
Второй возможный риск продавца сводится к тому, что сумма (четко оговоренная и вполне его устраивающая) по каким-то причинам до него не доберется. В отличие от неверно определенной цены, когда потери составят 5-10% максимум, тут запросто можно лишиться всех денег – и это, конечно, очень пугает.
После серии «экспериментов», часто оканчивавшихся для их участников печально, рынок в начале 90-х годов выработал самую оптимальную и безопасную схему – наличными через депозитную банковскую ячейку. Примечательно, что за последние 20 лет банки изобрели и предложили потребителям множество различных новых технологий – но потребители, как заведенные, продолжают рассчитываться наличными. Почему?
Первая причина – привычка. «Население не очень доверяет электронным деньгам – спокойнее, когда они лежат себе спокойно в хорошо защищенном хранилище в «натуральном виде», - замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Привычка вообще страшная сила. В качестве иллюстрации можно привести такой пример. Московский вторичный рынок с 90-х годов был долларовым – что называется, «так получилось». Но с весны 2003 года доллар, в общем и целом, расти перестал. А на рубли участники рынка перешли дай бог в 2009-м. Получается, что целых шесть лет (!) люди нарушали закон (есть такой, запрещающий расчеты в чем угодно, кроме родной национальной валюты) вообще без какого-либо разумного резона.
Вторая причина, называемая Сергеем Мигуновым, руководителем управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ», - желание спрятать свои денежные потоки от налогообложения. С тем, что деньги, передаваемые через банковскую ячейку, менее заметны «государеву оку», чем проходящие через банковский счет, спорить не будем – это очевидно. Но вот сама нужда прятать вызывает большие сомнения. Дело в том, что российские законы довольно либеральны к участникам рынка: если продавец владел квартирой более трех лет, налогов не будет вообще. А вот провести деньги «вбелую» даже полезно: когда станешь потом тратить их, у надзирающих органов не возникнет вопросов о том, откуда взялись такие суммы…
И, наконец, третье. Пропагандируя современные технологии, различные переводы и безотзывные аккредитивы, банки «деликатно» умалчивают о том, сколько все это стоит. Между тем, как говорит Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра», в его практике был случай, когда при переводе 1 млн руб. банк взял с клиента 12 тыс. за сам перевод и еще столько же – за снятие денег продавцом недвижимости. Вышло в итоге 24 тыс. «Безусловно, 24 тыс. – не очень большие деньги, - отмечает эксперт. – Однако даже они, что называется, на дороге не валяются. Кроме того, если бы сумма составила, например, 6 млн, заплатить бы пришлось целых 144 тыс. руб.». Ясно, что при подобных аппетитах банков 2-3 тыс. руб. (стандартная цена аренды ячейки) выглядят очень привлекательно.
…Одним словом, банковской ячейке пока серьезных альтернатив нет. Но, как справедливо замечает Борис Шаронов, директор департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства, при расчетах покупателю следует тщательно проверять купюры на предмет подлинности. В большинстве депозитариев подобная услуга предлагается.
Покупатели: плохая цена…
Переходим теперь к проблемам противоположной стороны. Первый из рисков «зеркален» тому, что назывался у продавцов – что квартира будет куплена слишком дорого. Много рассуждать на эту тему не будем в силу очевидности предмета, обратим внимание лишь на два момента. Если цена не нравится – можно торговаться. Но, как отмечает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, есть возможность того, что данная квартира «уйдет». Все-таки вы – не единственный человек с деньгами на рынке.
Второе соображение – чересчур низкая цена должна не радовать, а настораживать. «По опыту наших риелторов, - сообщили нам в службе продаж агентства МИАН, - предложение, выбивающееся из ценового ряда более чем на 15-20%, требует очень пристального внимания к юридической чистоте документов».
Впрочем, юрчистота – это отдельная тема, к которой мы сейчас и переходим…
…«скелеты в шкафу»…
Юридические дефекты, по единодушному мнению специалистов, являются самой большой опасностью для покупателей квартиры. Во-первых, они не видны глазу – разглядеть их можно только при достаточном знании законов. Во-вторых, в отличие от многих прочих рисков, «срок действия» этих рисков не ограничивается временем сделки. Он тянется как минимум на прописанный в ГК срок исковой давности (три года), а иногда и значительно превышает его. Известен случай, когда в 2008 году семья покупателей лишилась по суду квартиры на основании неправильной юридической процедуры, совершенной в середине 80-х годов (!) прошлого века.
Еще одно коварство юридических дефектов состоит в том, что не существует их полного списка – соответственно, нельзя сказать, что мы проверили абсолютно все и совершенно уверены в чистоте квартиры. Тем не менее перечень самых частых рисков составить можно.
Прежде всего, могут быть фальшивые документы. Поддельные правоустанавливающие, паспорта с вклеенными в них фотографиями и т.п. Следует отметить, что основанные на подобном «реквизите» аферы были распространены в прошлом – сегодня на рынке порядка побольше, и совсем грубая «липа» не работает.
Большую опасность, говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Delta estate, представляет собой ущемление прав несовершеннолетних при приватизации. В первой половине 90-х был непродолжительный период, когда детей, проживающих в приватизируемой квартире, не включали в число собственников. Потом подобная практика была признана незаконной, но огромное число квартир стали частными именно таким образом. Сегодня эти дети давно выросли и вполне могут потребовать свою долю в квартире – и суду дела нет, что квартира десять раз перепродана и проживают в ней совершенно посторонние люди.
Очень опасны квартиры, полученные по наследству. Проблема состоит в том, что никогда не ясно, все ли лица, имеющие право на наследство, участвовали в его дележе. Например, внебрачный сын умершего, проживающий в другом городе, тоже имеет право – и предъявить эти права он может спустя многие годы.
Опасны сделки, совершенные пожилыми людьми. Бабушка продала квартиру – а после ее смерти ее наследники начинают доказывать, что она была не в себе, совершила продажу под давлением и т.п.
Доверенности. Формально они являются вполне законной формой. Фактически же у доверенности масса нюансов (сразу же теряет силу в случае смерти доверителя; доверитель может отозвать доверенность, обратившись к любому нотариусу – при этом физически уничтожать первый документ необходимости нет). В общем, доверенность – прекрасная возможность для различных технических действий (собрать документы к сделке), но на саму сделку опытные риелторы категорически требуют явки самого собственника.
Быстрая перепродажа. Как говорит Светлана Габуева, заместитель гендиректора «Московского агентства недвижимости», если две сделки прошли с интервалом в месяц-два, это должно насторожить. Скорее всего, новоявленный собственник увидел проблемы и поспешил избавиться от недвижимости.
…Обратим внимание и на еще один аспект – очень серьезный. Все сказанное выше относится не только к вашей сделке, но и к любой другой в истории квартиры. Т.е. если приобретаемая вами недвижимость меняла собственника 10 раз, и «кривой» оказалась какая-нибудь пятая сделка – вам это не поможет. Вы будете настаивать в суде, что являетесь «добросовестным приобретателем», а обиженная в той давней сделке сторона – что для компенсации понесенного ущерба ей должна быть возвращена квартира. Чьи аргументы окажутся сильнее – вопрос как минимум спорный.
…и качество квартиры…
Эти риски куда менее серьезны – хотя бы в том смысле, что саму квартиру у вас никто не отберет. Об обвалившихся потолках и гнилых водопроводных трубах говорить не будем – опять-таки ввиду очевидности.
Но есть и другие варианты. Например, квартира прекрасная, планировка удобная, ремонт свежий. Беда в том, что в квартире произведена перепланировка, которую собственник не удосужился согласовать в установленном законом порядке. В принципе, согласовать может и покупатель – но тут дело в том, что согласовать возможно далеко не все. Так что в некоторых случаях возможно только одно: ломать нынешний интерьер и приводить квартиру в соответствие с планами БТИ. Т.е. вместо шикарных апартаментов вы приобретаете фактически объект «под ремонт».
Вторая опасность связана с тем, что новое строительство идет постоянно. Сегодня за окном – красивый вид на парк, а завтра появляется вторая очередь родного ЖК, единственное, что вы видите – это серая стена с окнами. Доказать ничего нельзя: согласно российскому законодательству, квартирой является помещение внутри стен, т.е. вид из окна вам никак не принадлежит. И взыскать что-то с продавца (даже если он заведомо знал, что красивая панорама просуществует всего полгода), не получится. Методы защиты – изучать градостроительные планы, а также физическую возможность что-то «воткнуть» возле вашего дома. Практика показывает, что если можно воткнуть – рано или поздно это сделают.
Необычный пример «риска на перспективу» приводит Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости компании Knight Frank: «один наш клиент – убежденный холостяк – купил квартиру-студию, сделал роскошный ремонт, но едва заселившись, влюбился и женился на женщине с тремя детьми. Пришлось искать более просторную квартиру». Что ж, бывает и такое, с клиентами элитных агентств. Тут уж риелторы явно ни при чем.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Операции с квартирами рискованны, и с этим, к сожалению, ничего поделать нельзя. Главная причина – очевидное нежелание государства браться за эту проблему. Методы известны – например, принятая во многих странах «система Торренса», при которой сам факт внесения собственника в соответствующие государственные реестры является основанием для признания его права собственности. А появляется обиженный «бывший» - он судится уже с государством, и именно госорган и отвечает за то, что этот человек как-то «криво» лишился собственности. Суд признает правоту обиженного – государство и выплатит компенсацию.
У нас же ничего подобного нет. Обсуждать «почему?» и «доколе?» не будем – ввиду полной бесполезности. Перейдем к «что делать?». Обращаться к профессионалам. По возможности все проверять (кстати, сам факт этих проверок является аргументом в вашу пользу: вы можете честно сказать в суде, что являетесь добросовестным приобретателем и потратили массу сил и денег для того, чтобы выяснить историю квартиры). Не связываться с откровенно сомнительными и «привлекательно дешевыми» вариантами. И надеяться. Сначала на то, что в ближайшей перспективе не попадете «под каток». А в более отдаленной – что и у нас все станет, как в нормальных странах.
Владимир Абгафоров
Источник: Мetrinfo.ru
Детальная картинка: Array
Позвоните нам бесплатно
Новые предложения
180.000.000 Руб
Москва 3080Сегодня 1.9.2024
Продажа Акций
217.786.000 Руб
Москва 2145Оборудование, машины
1.360.000 Руб
Грузовой тягач седельный MAN18.400 Блоги
Утвержден новый порядок прямой продажи движимого конфискованного имущества
С 1 сентября 2024 года вступает в силу новый порядок реализации движимого и иного изъятого имущества...