/information/17923/

Продать ипотечное жилье.Продажа возможна. Однако здесь есть ряд особенностей.

В жизни возникают ситуации, когда требуется продать ипотечную квартиру. Например, если вы собственник такой квартиры и хотите ее продать, чтобы купить другую – скажем, более просторную и дорогую. Продажа возможна. Однако здесь есть ряд особенностей.

Во-первых, продать квартиру можно, но только с согласия банка.

Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура эта не простая и не быстрая.

Первой задачей будет встреча с сотрудником банка и выяснение у него, на каких условиях кредитное учреждение дает согласие на продажу квартиры. Есть несколько вариантов ее, находящейся в залоге у банка, реализации.

Схема 1. Наиболее часто встречающаяся, поскольку банк ничем не рискует.

С того момента, как вы получили согласие банка и определили сумму задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключаете предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры. Тот уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи. При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа будет являться зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности покупателя квартиру.

Схема 2. Согласие банка получено и квартира выставляется на продажу. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку банка, а разница от оговоренной продажной стоимости жилья закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема 3. В этом случае банк одобряет нового кредитора и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира соответственно тоже находится в залоге у банка.

Хочется напомнить всем обладателям ипотечных квартир о возможности перекредитования.

Сейчас этот вид услуги актуален в том случае, если заемщик хочет поменять валюту кредита, скажем перейти с долларового кредита на рублевой или перейти к другому кредитору, снизив процентную ставку.

Для этого в том же или в другом банке оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов.

Часто возникает вопрос – возможно ли самостоятельно оформить «перекредитование» без помощи юриста?

Теоретически – да. Но все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Это связано с тем, что банк, одобрив клиента в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил его платежеспособность. Надо понимать, что в новой валюте банк предложит иные условия кредитного соглашения. Адвокат или юрист поможет разобраться в юридических тонкостях, представит интересы клиента при переговорах с банком, страховой компании, даст исчерпывающие консультации по всем вопросам в ходе процесса.

Елена Жданова, адвокат
Источник: Квартирный ряд

Детальная картинка: Array