/information/1945/

Деление земельных участков на земельные доли, переданные в собственность физическим лицам

Деление земельных участков на земельные доли, переданные в собственность физическим лицам. При этом активно используется неразбериха в процессе приватизации сельского хозяйства. В Истринском районе Московской области сельскохозяйственное предприятие было зарегистрировано как ЗАО в 1992 г., земельные доли членов бывшего колхоза, преобразованного в ЗАО, были переданы в уставной капитал общества. В 1996 г. бывшие колхозники, ныне акционеры, получили свидетельства права собственности на свои земельные доли. В 2002 г. ЗАО было извещено, что 1/3 их земли зарегистрировано в ЕГРП как собственность физических лиц (21 участок по 15 га на 3 человек), при этом никто из этих физических лиц не были акционерами или членами бывшего колхоза. 2. Изъятие земель в муниципальных нуждах. По российскому законодательству изъятие земель в муниципальных нуждах может производиться только при реальных планах на использование данных земель в муниципальных нуждах — прокладывание дорог, сооружение парковой зоны, строительство муниципальных зданий и сооружений. На практике муниципальный интерес часто подменяется частным. В Раменском районе Московской области на территории одного из перерабатывающих предприятий было запланировано строительство 4-х жилых домов для работников предприятия. За 3 года была оформлена вся необходимая документация, заключен инвестиционный контракт, построены и приняты в эксплуатацию 2 дома и проложены коммуникации к двум следующим домам. Именно в этот момент администрация района предприняла попытку изъятия земли, предоставленной под строительство 2-х домов, за «нецелевое использование». Здесь мы сталкиваемся с классическим случаем подмены интересов муниципалитета частным. 3. Использование разных титулов права на земельные участки, здания и сооружения. Если приватизированное предприятие находится на арендованном участке земли, попытка агрессивного поглощения может происходить при передаче права аренды другому юридическому лицу, свободно трактуя положение закона о том, что здания и сооружения следуют судьбе земельного участка. Российско-американское предприятие, расположенное в Московской области, приватизировало в 1990-е гг. здания и сооружения, при этом на земельный участок распространялось право среднесрочной аренды. В конце 2003 г. предприятие получило уведомление, что часть арендованной земли, включая пятно застройки, передано другому арендатору. Очевидна закономерная попытка поглощения предприятия через претензии на земельный участок. 4. Использование отсутствия определенных границ земельного участка. В одном из районов Московской области в течение 15 лет успешно развивалось несколько садоводческих товариществ с оформленными в частную собственность земельными участками. За эти 15 лет были построены дороги, проведено электричество, газ и выполнены другие работы, улучшающие территорию.
В 2004 г. ЗАТО, расположенное в этом же районе Московской области, заявило о своей претензии на площади, занятые данными садоводческими товариществами. Давление со стороны влиятельных структур было настолько велико, что был проигран суд в предпоследней инстанции и подготовлен проект заключения в пользу ЗАТО в последней судебной инстанции.
Исследование ситуации показало, что претензии ЗАТО абсолютно не обоснованы, прежде всего, потому, что отсутствуют границы ЗАТО. Сделаны только первые шаги по формированию территорий ЗАТО, но формирование их границ не было выполнено ни процедурно, ни с позиции выдачи правоустанавливающих документов. В результате Высший арбитражный суд решил дело в пользу садоводческих товариществ.
Аналогичная ситуация сложилась при оспаривании кадастровой стоимости некоторых поселений в Якутии, где кадастровая стоимость была рассчитана для поселений, не имеющих сформированных границ. По стандартам Роснедвижимости, при отсутствии оформленных и зарегистрированных в надлежащем порядке границ поселений кадастровая стоимость рассчитана быть не может.
Все эти и подобные случаи попытки агрессивного поглощения были отражены, в ряде случаев, даже без применения судебных процедур: путем обжалования действий районной администрации в вышестоящих инстанциях, силами специалистов Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.
Повышающаяся стоимость подмосковной земли и высокая эффективность сделок с ней долго будут стимулом для попыток передела собственности через процедуры агрессивного поглощения. Это значит, что в современных условиях нецивилизованного передела земельного рынка необходимо создать законодательную базу для защиты интересов добросовестных правоприобретателей от попыток агрессивного поглощения.