/information/1947/

Риски и возможности приватизации земельного участка под зданием?

В настоящее время подавляющая масса земельных участков, на которых расположены приватизированные здания и сооружения, принадлежит собственникам этих объектов либо на праве аренды, либо на праве постоянного бессрочного пользования.
Существует множество трудностей, с которыми могут столкнуться собственники зданий и сооружений, вынужденные приватизировать земельные участки под этими объектами.
V Пункт 3 статьи 28 Закона о приватизации устанавливает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Срок для переоформления права постоянного бессрочного пользования предусмотрен Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ.
Многие авторы ставят знак равенства между сроком для приватизации (иными словами, оформлением права на земельный участок под зданием) и переоформлением права постоянного бессрочного пользования. Если придерживаться такой точки зрения, то обладатели зданий обязаны оформить земельные участки до 1 января 2008 года.
Таким образом, все, о чем будет говориться дальше, касается и приватизации.
Пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ устанавливает, что юридические лица (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации — на право безвозмездного срочного пользования до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
Несмотря на то что данная норма оперирует различными понятиями: «переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды» и «приобретение земельного участка в собственность», следует признать, что в обоих случаях речь идет именно о приобретении прав: права собственности или права аренды, что и предусмотрено статьей 36 ЗКРФ.
Однако истечение указанного срока не может означать, что собственник зданий, строений, сооружений, не переоформивший право постоянного бессрочного пользования соответствующим
земельным участком, автоматически его утратит. Статья 45 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований для прекращения права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Не переоформление права в установленный законом срок никак не связано с этими основаниями.
Требование о переоформлении затрагивает права и свободы, которые гарантируются Конституцией РФ. Является ли оно конституционным?
Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Право постоянного бессрочного пользования также относится к имуществу, поскольку является имущественным правом. Судебный порядок прекращения права постоянного бессрочного пользования законодательством не предусмотрен. Нигде вообще не говорится о прекращении этого права.
Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не могут ей противоречить (п. 1 ст. 15 Конституции РФ). В силу этого указанные положения Закона не должны подлежать применению.
В постановлении Конституционного суда РФ от 13 декабря 2001 года № 16-П есть прямое указание на то, что часть 3 статьи 35 Конституции РФ гарантирует защиту не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного бессрочного пользования земельным участком.
В Определении от 25 декабря 2003 года № 512-О Конституционный суд РФ указал: «устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды либо приобрести земельные участи в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц».
При этом Конституционный суд РФ ссылается на позицию, изложенную им ранее в Определении от 2 октября 2003 года № 346-О: «законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан».
Таким образом, установление предельных сроков пере-оформления права постоянного бессрочного пользования на земельные участки не является нарушением конституционных прав граждан. При неправомерных действиях по изменению права постоянного бессрочного пользования со стороны третьих лиц и самого собственника правообладатели должны обращаться в суд за защитой.
Закон не устанавливает последствия пропуска названного срока, но существует точка зрения, что юридическое лицо может утратить право постоянного пользования земельным участком и, таким образом, превратится в беститульного, т. е. незаконного владельца.