/articles/2953/

04.04.2010

10 советов при покупке квартиры от застройщика

Жилищный вопрос в российских условиях до сих пор решается своеобразно.  К тому же кризис усугубил и без того напряженную ситуацию на рынке. Условия финансового кризиса заставляют желающих приобрести недорогое жилье на первичном рынке недвижимости, решаясь на покупку квартиры от застройщика, то есть на стадии её строительства.

Квартира от застройщикаДанный вариант покупки жилья на первый взгляд кажется очень привлекательным, тем более что не нужно отдавать всю сумму сразу. Кредит при таком уровне заработной платы может позволить себе не каждый, ведь, как правило, он берётся лет на 10-20, а за это время многое может измениться. Однако чтобы не попасть впросак, необходимо тщательно взвесить все варианты возможных рисков. Нам уже известны случаи, когда компания-застройщик, получив на руки определённую сумму денег, просто испарялась, а начавшееся строительство внезапно останавливалось. И обманутые люди ничего уже не смогут поделать, ведь нет ни фирмы по ранее зарегистрированному юридическому адресу, ни рабочих, ни руководителя предприятия. Всё бесследно пропало…..вместе с надеждами обманутых получить когда-нибудь такие долгожданные квадратные метры новенькой квартиры!

И если Вас интересует квартира от застройщика, прислушайтесь к нашим советам о том, как не пополнить ряды обманутых, ведь для этого Вам потребуется всего на всего вооружиться знаниями об уловках, к которым прибегают горе-застройщики.

1. Перед тем, как Вы решитесь подписать договор купли-продажи квартиры от застройщика, соберите как можно больше информации о фирме-застройщике. Посетите официальный сайт фирмы, не лишним будет и поездка к самому строительному объекту. Побеседуйте с рабочими, узнайте, в срок ли выплачивается заработная плата, какими темпами ведётся строительство, и какими видами предоставления услуг параллельно занимается фирма. Может, это сдача в аренду жилых и нежилых помещений, проведение ремонтных и строительных работ под заказ и т.д. Вся эта информация позволит Вам сделать предположительный вывод о том, насколько крепко фирма-застройщик стоит на ногах, и что предлагаемое жилье не будет являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам фирмы. Обычно в таких случаях качеству проводимых строительных и отделочных работ не уделяется должного внимания.

2. Проанализируйте цены. Сильно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о ненадёжности фирмы, ведь надёжная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок.

3. После того, как будет собранна первоначальная информация о предприятии (и естественно она Вас вполне удовлетворяет), можно смело требовать у руководителей фирмы учредительные документы для ознакомления. Это устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц - свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, а также проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица руководителя фирмы.

4. Попросите предоставить лицензию, которая даёт право на застройку. Обратите внимание на срок её действия, а также указание на право строительства соответствующих продаваемым по высоте сооружений.

5. У компании должно быть обязательно разрешение на строительство. При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Бывает так, что иногда компания проводит застройку по нескольким сразу объектам, но разрешения именно на тот дом, в котором находится Ваша квартира, у него не оказывается. Всё это в будущем могут обратить против Вас.

6. После этого, попросите взять домой для ознакомления проектную документацию.

7. Далее приступайте к изучению условий самого договора, и желательно ознакомиться с ними дома, чтобы Вас никто не отвлекал. Лучше всего, конечно, проконсультироваться с опытным юристом потому, что юридически неподготовленный человек может не обратить внимания на те важнейшие условия договора приобретения квартиры от застройщика, которые определяют весь объём прав и обязанностей застройщика.

Совершая покупку квартиры о застройщика, с Вами может быть заключён один из нескольких типов договоров. Договор долевого участия регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и заключается в передаче уже построенного объекта застройщиком участнику долевого строительства после того, как будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Здесь никаких подвохов быть не должно, так как договор вступает в силу только после его государственной регистрации. Таким образом, договор попадает в руки уполномоченным органам, которые и проведут его правовую экспертизу. Более того, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей (несоблюдение сроков, неудовлетворяющее Вам качество выполненных работ и т.д.), Вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке. Будьте внимательны, договор должен иметь следующие условия, иначе договор может быть признана недействительным: указание на определённый объект, который подлежит передаче; сроки; цена договора; гарантийный срок. Конечно, в случае недобросовестности застройщика Вы рискуете остаться без жилья, за которое уплатили, но положительной стороной данного вида договора является факт проверки документов застройщика в органах государственной регистрации.

Наиболее распространён договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Здесь уже большая доля вероятности возможного обмана, так этот договор не предусматривает государственной регистрации, и указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.

Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что Вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для Вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай. Но будьте осторожны, все условия такого договора прописаны в уставе кооператива, поэтому перед тем, как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом, так как этот вид договора выглядит сомнительным уже в момент его подписания.

Часто встречается ещё такой вид договора приобретения квартиры от застройщика, когда приобретают квартиры через жилищно-строительные кооперативы. Его сущность заключается в том, что Вы вступаете в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов, компания начинает строительство. Очень удобная схема, однако, здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, а также внимательно изучите пункт, касающийся возможности общих собраний, на которых распределяется жильё.

8. Итак, принимая участие в долевом строительстве, необходимо проверить также право застройщика на земельный участок, и обращать внимание на целевое назначение земли, т.е. в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…». Проверьте предназначение земли для строительства, ведь если дом будет построен на землях сельхозназначения, тогда Вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.

9. Удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Иначе могут в будущем возникнуть споры, что так же повлияет на сроки Вашего заселения.

10. Если же строительство ведётся при участии органов власти, то оно является публичным инвестиционным проектом. Убедитесь, что Ваша компания-застройщик имеет договор с властями, иначе квартира может быть продана без Вашего участия.

И напоследок, проверяйте полномочия лица, что участвует от лица фирмы в переговорах, ставит свою подпись в самом договоре. Иначе будете долго искать уже давно не работающего сотрудника компании, в надежде вернуть свои деньги, и, скорее всего, безуспешно. Будьте бдительны!