/interview/10435/

Ипотека рулит рынком недвижимости.

О новых тенденциях на рынке современного жилья, предварительных итогах 2010 года и планах на будущее рассказывает "РБК-Недвижимости" генеральный директор Galaxy Group Евгений Штраух.

- Каким был для вашей компании 2010 год? Чего удалось достичь и с какими сложностями пришлось столкнуться?

- В нашем случае правильнее все-таки говорить о том, что удалось сделать, поскольку результат действительно неплохой. Еще перед запуском проекта "Бутово Парк" (см. видео) мы определили для себя стратегию, которая в конечном итоге оказалась очень выигрышной. Когда наблюдался бум дешевого жилья, мы активно строили, и вышли на продажи только в начале 2010 года, когда уже могли продемонстрировать динамику и достойный результат. К этому моменту дно кризиса было пройдено и люди готовы были вкладывать деньги в надежные проекты, которых, правда, на рынке было не так много. Готовые корпуса, вся необходимая документация и продажи по ФЗ-214 стали гарантом нашей надежности, а справедливая цена и интересный проект позволили быстро привлечь клиентов.

- Какие тенденции появились на рынке недвижимости Москвы? Пришлось ли изменять концепцию ваших проектов в связи с изменившимся рынком? Если да, то что именно?

- Кризис сыграл в пользу программы доступного жилья. Ажиотажный рост цен прекратился, и экономические условия сложились таким образом, что именно доступное жилье стало тем сегментом, который позволил застройщикам гарантированным образом строить и сбывать большие объемы квадратных метров, необходимые для получения прибыли. К счастью, нам удалось сохранить проект в его первоначальном варианте, не меняя технические и архитектурные решения, нарезку квартир. При этом цены мы снизили за счет сокращения стоимости стройматериалов и выгодного сотрудничества с подрядчиками. В итоге получился качественный продукт за доступную цену, который полностью соответствовал новым требованиям покупателей.

- Расскажите более подробно о том, над какими объектами вы работали в этом году. Насколько продвинулось строительство, как шли продажи?

- В работе у нас масштабный проект "Бутово Парк" в ближайшем Подмосковье. Мы завершаем первую фазу строительства, в которую входят две монолитных башни. В настоящее время полностью готовы устройство кровли и кирпичная кладка, выполнены цементно-песчаные стяжки на всех блоках и наполовину завершено остекление комплекса. Завершена значительная часть работ по монтажу инженерных коммуникаций, активно ведется внутренняя отделка общественных зон, начато благоустройство территории. Что касается продаж, то с начала года мы уже трижды повышали цены, с 69 тыс. рублей за 1 кв. м на нижних этажах до 79 тыс. В нашем случае рост связан в первую очередь со стадией готовности объекта. Хотя и в целом на рынке в ценовом сегменте до 6,5 млн рублей замечается положительная динамика, которая, вероятно, сохранится и в ближайшее время. Особенно активно шли продажи в последние три месяца. К настоящему моменту реализовано более 65% от общего объема предложенных в башнях квартир.

- Как вы оцениваете спрос на московском рынке жилья? Сравните 2009 и 2010 годы на примере ваших объектов.

- Очевидно, что рынок восстанавливается, причем достаточно стремительно. Покупательский спрос, хотя еще и далек от ажиотажного, значительно вырос по сравнению с 2009 годом: люди готовы покупать. Банки, в свою очередь, также значительно снизили требования, кредитуют надежные проекты и предоставляют ипотеку на выгодных условиях. Например, в Сбербанке желающие купить квартиру в новостройке могут сейчас получить кредит с авансовым взносом в 10% без комиссии и поручителей. Таких предложений на рынке не было даже у частных банков в докризисный период. Тщательно проанализировав ситуацию на рынке, мы начали активное строительство, но на продажи вышли только в 2010 году, когда уже могли продемонстрировать наш объект не только на бумаге. Благодаря такой стратегии компания не столкнулась с проблемой недостаточного спроса, которая наблюдалась в 2009 году.

- Как изменились предпочтения покупателей недвижимости? Действительно ли изменился бюджет покупки и люди стали выбирать квартиры меньшего метража?

- Ключевые потребительские требования остаются неизменными. Покупателя интересует скорость и качество строительства, цена и надежность застройщика. При этом наибольшим спросом пользуются жилые комплексы с собственной инфраструктурой, которые по своему качеству стремятся к категории бизнес-класса, но по цене относятся к "эконому". Если до кризиса найти такие предложения на московском рынке было невозможно, то сейчас застройщики, ориентируясь не на ажиотажный рост цен, а на потребности покупателей, стремятся именно к такому продукту - с наилучшим соотношением цены и качества. Что касается квартир, то предпочтения потребителей сейчас переходят на сторону квартир с достаточными площадями. Если во время кризиса многие застройщики меняли нарезку на более мелкую, то сейчас тренд меняется. В условиях восстановления экономики и платежеспособности граждане готовы доплачивать за дополнительные метры для комфортного проживания.

- Над какими проектами вы сейчас работаете? И какой сегмент жилья, по Вашей оценке, будет наиболее перспективен и востребован в будущем?

- Нашим проектом "Бутово Парк" предусмотрено строительство более 1,2 млн кв. м. В него входят жилые корпуса, школы, детский сад, медицинский центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, многофункциональный торговый центр, подземные автостоянки и наземные многоуровневые паркинги. Фактически это обособленная самодостаточная территория в ближайшем Подмосковье, которая будет полностью застроена до 2015 года. Вообще сейчас явно прослеживается смещение потребительского спроса в сторону Подмосковья, где благодаря комплексной застройке решается проблема удаленности от столичной инфраструктуры. Именно поэтому МКАД сейчас становится основным фронтом развития Москвы.

- Какие планы у вашей компании на следующий год?

- Сейчас мы совместно с ГК "Мортон" начинаем реализацию второй очереди "Бутово Парк". Это масштабный этап проекта, в рамках которого будет построено более 340 тыс. кв. м жилых и нежилых площадей. Если в первой очереди у нас были только башни, то теперь, помимо монолитно-кирпичных домов, мы также будем возводить панельные корпуса серий П‑44Т, Д-25Н и П‑111М, детский сад, школу и другие объекты инфраструктуры. Собственно, этих планов нам вполне хватит на весь следующий год.

- Традиционно в преддверии Нового года многие компании предоставляют скидки либо предлагают подарки при покупке квартир. На ваших объектах действуют подобные акции? Если да, то какие?

- Приятным подарком для наших клиентов стало продление акции "В десятку", действующей в рамках ипотечной программы Сбербанка. Это действительно стоящее предложение, поскольку, по нашей статистике, около 80% сделок сейчас совершается с привлечением кредита по данной акции. Так что до Нового года многие покупатели еще успеют ей воспользоваться. Кроме того, мы предлагаем специальную акцию для всех, кто готов оплатить всю квартиру сразу. Для таких покупателей мы даем скидку 5% на квартиру и 15% на машиноместо в подземном паркинге.

- Как будет развиваться рынок недвижимости Москвы и области в следующем году?

- Вообще про перспективы рынка недвижимости так же сложно рассуждать, как про курсы валют или стоимость нефти. Любые прогнозы - это в большей степени догадки, которые оправдываются не более чем в половине случаев. Поэтому, на мой взгляд, нужно не прогнозы давать, а достойно делать свое дело, возводить дома, работать над качеством, выдерживать сроки, анализировать ситуацию на рынке, гибко и адекватно реагировать на меняющиеся условия.