/news/10677/

Нас обложат формально.С 2013 года в России предполагается объединить налог на землю и строения и рассчитывать его на основе рыночной оценки, а не условной балансовой стоимости, как сейчас.

С 2013 года в России предполагается объединить налог на землю и строения и рассчитывать его на основе рыночной оценки, а не условной балансовой стоимости, как сейчас. Правительство РФ обещает: для большинства россиян дань не вырастет, увеличится она лишь для богатых. Эксперты сомневаются: эти планы вынашиваются уже лет пять, но до сих пор никто не придумал, как это сделать.

Еще в 2009 году премьер-министр Владимир Путин заявил, что страна будет готова к этим изменениям уже в 2010-м. На это Минфин ответил, что не раньше 2014-го. С тех пор ясности в этом вопросе не прибавилось.

Объединение дифференциаций

Сейчас за землю и строения на ней взимаются отдельные налоги в адрес разных получателей – муниципальный или региональный бюджеты. Налог на имущество физических лиц рассчитывается на основании оценки, определенной проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), и доход идет в муниципалитет. Эта оценка, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости недвижимости. Причем разница между стоимостью элитного особняка и хрущовки незначительна. Организации перечисляют дань в региональный бюджет, она взимается исходя из балансовой стоимости имущества.

Оба вида дани предлагается объединить и рассчитывать на основании рыночной оценки имущества. Она, в свою очередь, должна быть проведена по новой методике массовой оценки.

За последние пять лет появилось с десяток законопроектов на эту тему. Автор одного из последних – Минэкономразвития. МЭР собирается внести документ в Госдуму в ближайшее время.

Проект закона, вносящий поправки в Налоговый кодекс, предусматривает, что единый налог на недвижимость (ЕНН) не будет взиматься с квартир площадью до 55 кв. м и земельных участков до 6 соток. То есть если квартира 100 «квадратов», данью обложат лишь 45 кв. м из них.

Предлагается также не облагать налогом жилье стоимостью до 3 млн руб.

Ставка МЭР составляет 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. По расчетам чиновников, в среднем каждый россиянин будет платить налог на свою недвижимую собственность в размере 851 руб. в год. Подавляющее большинство граждан не заметит разницы – после нововведений налоговое бремя для них не вырастет или увеличится не существенно, уверяют в МЭР. Зато состоятельные россияне будут платить намного больше, чем сейчас.

Никто не знает как

Но на пути к реформе есть несколько серьезных проблем.

Во-первых, чтобы начислять налог, вся российская недвижимость должна пройти кадастровую оценку. Сейчас, по разным данным, не учтено 30–50% имеющейся недвижимости (строения и земельные участки). Единой методики кадастрирования нет. Например, чиновники не могут решить, как рассчитывать оценку строений – отдельно от земли или вместе.

Кроме того, трудно заставить оформить земельные участки частных собственников – например, жильцов многоквартирных домов. Сейчас те из них, кто не оформил землю в общедолевую собственность, налог на нее не платят. И разумеется, не спешат эту ситуацию менять. К тому же сделать это очень сложно – для подачи заявки на оформление участка нужно, чтобы на общем собрании за это проголосовало большинство собственников. Неделю назад Минюст внес в Госдуму законопроект, предлагающий разрешить любому собственнику обращаться в органы государственной или муниципальной власти по поводу оформления земли для всего дома.

Руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерина Метелева поясняет: «У нас очень много неприватизированных квартир. Если закон будет принят, то государству как собственнику не нужно будет добиваться принятия решения на общем собрании. Оно может само ходатайствовать об оформлении земли в общедолевую собственность. И тогда все владельцы жилья будут платить налог на землю».

На это же нацелена и инициатива МЭР по упрощению постановки недвижимости на кадастровый учет. О ней рассказали вчерашние «Ведомости». Речь идет о том, чтобы наделить муниципалитеты полномочиями по выявлению неучтенной в кадастре недвижимости – дачных и индивидуальных жилых домов. Правда, дать рыночную оценку неучтенке нельзя, поэтому она будет близка к инвентаризационной. То есть для собственников небольших домов (до 200 кв. м) налог почти не изменится. А для владельцев элитных коттеджей вырастет значительно.
МЭР предлагает ввести этот порядок с 2013 года вместе с ЕНН.

Некоторые эксперты сомневаются в успешности этой инициативы. По данным президента Союза садоводов России Василия Захарьящева, право собственности оформили только 20% владельцев участков. Процедура эта долгая и не дешевая, да и добровольно платить налог никто не хочет. Провести кадастрирование такого количества наделов, где часто права собственности придется выяснять в суде, за два года почти нереально.

Есть разногласия и насчет минимальных параметров недвижимости, принимаемых при начислении будущего налога. Например, заместитель председателя думского Комитета по бюджету и налогам Александр Коган считает, что предложенные МЭРом 55 «квадратов» и 6 соток – это слишком мало. Ведь в этом случае роскошной будет считаться квартира в 60 кв. м. Он полагает, что нужно разделить все жилье на три категории и для каждой установить свои ставки. Первая – квартиры до 100 кв. м и участки до 10 соток (для них ввести минимальные ставки). Существенно выше будет дань для жилья 100–300 кв. м и участков 10–20 соток. Самая большая – для элитных апартаментов от 300 «квадратов» и наделов свыше 20 соток.
У других депутатов тоже есть соображения насчет дифференциации ставок.

«Не очень хорошее»

Заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов отмечает: никто пока не придумал и бесспорной методики массовой оценки недвижимости. «Банки сейчас широко практикуют оценку жилья для сделок по ипотеке. Но идти по их пути государство не сможет. Во-первых, такие операции стоят $100–200 – для бюджета весьма накладно. Во-вторых, никто этих оценщиков в квартиры не пустит», – предполагает Сандалов.

Он перечисляет еще целый ряд нюансов: цены на недвижимость в течение года существенно меняются, реальные суммы сделок купли-продажи обычно не указываются. Методике придется учесть и то, что даже в одном доме «квадраты» стоят по-разному, причем разница может быть очень существенной. «Государство уже показало, что его методики оценки очень несовершенны. Действующая балансовая стоимость ПИБ вообще не учитывает никаких рыночных процессов. Она повышается ежегодно. В кризис цены упали за год на 20–30%, а балансовая стоимость выросла на 10%», – добавляет эксперт. К тому же если сейчас государство может спрогнозировать налоговые поступления от недвижимости на основании установленной им самим балансовой стоимости, то с введением новых порядков налоговые сборы будут зависеть от ситуации на рынке. И с падением цен на жилье объем налогов будет сокращаться – это не в интересах государства.

«Я думаю, эти нововведения будут реализованы формально. Получится что-то явно не очень хорошее. С вероятностью 99% могу предположить, что их отодвинут на более далекую перспективу, как это происходило уже не раз», – резюмирует Леонид Сандалов.

Ольга Мягченко
Источник: Бюллетень недвижимости