/news/1228/

Элитное жилье пострадало от кризиса сильнее, чем остальные сегменты

Финансовый кризис сказался на элитном сегменте, по мнению аналитиков, даже сильнее, чем на эконом- и бизнес-классе. По словам Анзори Хасия, советник президента компании ФК «Открытие — недвижимость», с началом любого кризиса дорогое жилье падает в цене первым, сегмент жилья экономкласса более инерционен. Но и восстановится элитный рынок раньше, сказал он на круглом столе «Ведомости-недвижимость».

По данным Knight Frank, в III квартале не было анонсировано ни одного элитного проекта — девелоперам не до того было, они занимались реструктуризацией долговых обязательств. По разным оценкам, до 60-70% элитных строек было заморожено. Ожидаемый ввод площадей в 2010 г. в компании прогнозируют на уровне 202 000 кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2009 г. Однако новые проекты будут появляться, пополняя предложение на следующие 2-3 года. В Contact Real Estate ожидают выход как минимум четырех новых объектов в районах Остоженки, Хамовников и Замоскворечья.

По словам Евгения Юра, директора департамента элитных квартир агентства Contact Real Estate, несмотря на кризис, в 2009 г. были выведены на рынок знаковые объекты: Гранатный, д. 6, и Гранатный, д. 8. Кроме того, эксперт называет такие объекты, как «Резиденция на Знаменке», «Четыре Солнца», «Одиннадцать Станиславского», «Садовые кварталы», «Итальянский квартал».

Всего на конец III квартала на первичном рынке, по данным Knight Frank, находилось 43 элитных ЖК, 15 из которых прошли госкомиссию. Объем предложения на первичном рынке составил, по оценке компании, 1160 квартир общей площадью 201 800 кв. м.

Аналитики агентства недвижимости Tweed в октябре насчитали в Москве 31 элитную новостройку. Но квартир в новых домах, по подсчетам Tweed, получается больше: 3387, общей площадью почти 700 000 кв. м — это 60% всего объема предложения в сегменте элитного жилья. На вторичном рынке, по сведениям агентства, выставлено на продажу 2789 квартир в 80 домах. Общий объем предложения элитного жилья в Москве в компании оценивают без малого в 1,2 млн кв. м. 21% из них находится на стадии сдачи госкомиссии, 38% — новые объекты, уже имеющие собственников, 4% — квартиры в реконструированных домах, 28% дорогих новостроек предлагается на стадии котлована, в 10% случаев возведен каркас.

Более 85% актуального предложения находится в диапазоне от $1 млн до $5 млн за квартиру, по оценке Tweed. Самые дорогие — традиционно на Остоженке (средняя цена по району — $24 800 за 1 кв. м), Патриарших прудах (по средней цене обогнали Остоженку — $28 000 за 1 кв. м) и Арбате ($20 600 за 1 кв. м). В среднем в Москве 1 кв. м элитного жилья предлагается по $20 615, — оценивают в Knight Frank.

В компании ожидают роста вторичного предложения — собственники возвращаются на рынок, выставляя объекты по докризисной цене. «Те, кто не поднимает цену на свои объекты, просто отказались от скидок, сформированных осенью-зимой прошлого года», — отмечает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Рост цен на ряд объектов на вторичном рынке он считает тенденцией, которая продолжится в 2010 г., на уровне 1-1,5% в месяц.

В Contact Real Estate повышение цены предложения некоторыми продавцами на вторичном рынке на 5-10% тенденцией не называют, но Евгений Юр также заметил «позитивные сдвиги по сравнению с началом года». «На сегодняшний день доля продаж в строящихся объектах составляет 20-25% от общего количества сделок. Покупатели стали активнее и быстрее принимают решения. Размер скидок уменьшился с 25-30% до 5%, максимум 15% в процессе переговоров», — перечисляет он.

В агентстве Est-a-tet говорят о стабильном спросе: в III квартале компания продала 24 квартиры. Спрос есть как на жилье по цене до $10 000 за 1 кв. м (ЖК «Четыре ветра»), так и по $30 000 за 1 кв. м («Дом на Знаменке», «Баркли плаза») — при условии что дом сдан или достраивается.

По словам Натальи Шичаниной, руководителя продаж проекта «Одиннадцать Станиславского», сейчас покупатели дорогих квартир не готовы переплачивать за лишние квадратные метры и избыточную инфраструктуру: «Они хотят более функциональные планировочные решения, меньше роскоши — мы понимаем, что эти лишние метры стоят довольно дорого». Например, по ее данным, до кризиса популярностью пользовались двухкомнатные квартиры по 100-120 кв. м и трехкомнатные по 150-170 кв. м, сейчас востребованы 70-100 кв. м и 130-160 кв. м соответственно. 95% покупателей на просмотрах интересуются будущими эксплуатационными расходами. Сейчас, по ее данным, это $4-6 за 1 кв. м в месяц.

Но элитное жилье не станет менее роскошным, говорит Шичанина. «Уменьшается количество объектов, инвесторы начинают вкладывать деньги в повышение качества отделки, инженерии, — подтверждает Анзори Хасия. — Именно в период кризиса появляются объекты уникальные и происходит изменение классификации созданных ранее объектов».

По его словам, начиная с 1990-х гг. в Москве ценообразование в элитном и экономсегментах взаимосвязано: «Коэффициент — 10. Если 1 кв. м в экономклассе стоит $2000, то в элитном — $20 000». Учитывая текущие цены на дорогое жилье, либо квартиры экономкласса будут стоить $1000 — 2000 за 1 кв. м, либо элитные действительно подорожают до $40 000.

Источник: Ведомости-недвижимость