/news/2245/

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами

Приобретение объекта коммерческой недвижимости, с тем чтобы извлекать выгоду из сдачи его в аренду – вполне нормальная практика 2000-х. Арендный бизнес никогда не считался простым, но таких сложностей с поиском арендаторов, как сейчас, с начала XXI века еще не было. Но если вместе с объектом недвижимости вам нежданно-негаданно достаются еще и арендаторы, не спешите расслабляться. Как сохранить их, как получить с них арендную плату, как избежать рисков, связанных с проведением сделки? Ответы на эти и другие вопросы, равно как и примеры реальных дел, читайте ниже.

 Куда девать "приобретенных" арендаторов?

 Одним из направлений бизнеса в сфере недвижимости является сдача объектов в аренду. Финансовый кризис внес свои коррективы в этот сегмент: многие объекты недвижимости, ранее предлагаемые лишь для сдачи в аренду, теперь выставлены на продажу. Неудивительно, что сегодня привлекательная для арендного бизнеса недвижимость зачастую отчуждается «вместе с арендаторами». Дальше мы рассмотрим основные моменты, связанные с приобретением арендного бизнеса путем приобретения объекта недвижимости. То есть в руки нового собственника попадает объект недвижимости, в котором, помимо прочего, еще и находятся арендаторы. Итак, первый вопрос: что происходит с договорами аренды, заключенными предыдущим собственником? Нужно ли заключать новые договоры? Бытует распространенное заблуждение, что смена собственника объекта недвижимости является безусловным основанием для расторжения или изменения действующих (заключенных ранее) договоров аренды. Действующее законодательство* устанавливает определенные гарантии сохранения договора аренды при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Иными словами, смена собственника объекта недвижимости не влечет изменения или расторжения действующего договора аренды такого объекта недвижимости. Надо также иметь в виду, что суды не всегда верно применяют положения закона в данном вопросе (см. Пример 1 на стр. 5). Положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон также применяются к договорам субаренды. Вместе с тем указанная норма прямо не регулирует ряд существенных вопросов:
 • С какого момента у нового собственника возникает право на получение арендных платежей?
 • Кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем?
• Обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались?
• Что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?
• «Страховые депозиты» – подлежат ли они повторной уплате новому собственнику? Об этом и пойдет речь далее. Как проверить арендаторов? Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли? Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды. В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**. Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП. Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы. Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются. Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***. Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором. Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю. Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски. Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:
 • Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором.
• Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа. Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.**** Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах. Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости. При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя. Так, в договоре аренды могут отсутствовать:
 • порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата;
 • право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п. Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды). Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости. В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами. Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимые улучшения. В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно. Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества. Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5). Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью. Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости. Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору. Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды). Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах.

Когда можно получать деньги и что делать с долгами? Следующий вопрос №2:
 в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей? После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей. На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю. При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет. Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости. Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.

Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?
С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой. Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости. Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.

 Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними.
 Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов». Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды. Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей. Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды. Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды. Как оформить бумаги и свести риски к минимуму.

 Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи.
Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц. Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения. Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора. При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности. Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов. Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.
 Вопрос №6:
как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:
 • Сбор достоверной информации об объекте недвижимости, являющемся предметом договора купли-продажи, в том числе о существующих обременениях объекта недвижимости;
 • Анализ прав на объект недвижимости;
 • Анализ сделок, повлекших обременение объекта недвижимости, а также истории исполнения таких сделок;
• Иные вопросы, актуальность которых может быть выявлена в ходе проведения подготовительных мероприятий. В процессе заключения сделки, сторонам стоит урегулировать в договоре купли-продажи вопросы, не нашедшие однозначного регулирования в действующем законодательстве, например:
 • Каким образом регулируются отношения сторон в случае выявления договоров аренды, не упомянутых в договоре купли-продажи;
 • Кто из сторон и в каком порядке информирует арендаторов о смене собственника;
• Как продавец участвует в компенсации новым собственником затрат арендаторов, которые были согласованы в рамках договоров аренды, но не были выплачены и т. д. В случае приобретения объекта недвижимости, обремененного правами аренды, следует понимать, что фактически речь идет о подготовке к нескольким сделкам, как то:
• Приобретение объекта недвижимости (в рамках договора купли-продажи).
 • «Приобретение» определенного объема прав и обязанностей арендодателя по заключенным договорам аренды. Оба направления заслуживают пристального внимания со стороны покупателя. Далее примечания и примеры из судебной практики. * Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. ** Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2002 N А56-11996/02. *** Постановление ФАС Московского округа от 09.01.2003 N КА-А40/8649-02. **** Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 N А10-2121/08-Ф02-425/09 по делу N А10-2121/08. ***** Российское законодательство не содержит такого понятия, как титул собственника, но, как мне видится, этот термин наилучшим образом отражает ситуацию. – Прим. авт. Пример 1. Дело ЗАО «МПС-СТАР» (истец) против ЗАО «МФК ДжамильКо» (ответчик): Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику о признании недействительным договора аренды от 15.03.2006 №302-11-06. Решением от 19.10.2007 года в иске было отказано. Решение устояло и во второй инстанции: постановлением от 20 декабря 2007 года №09АП-16917/2007-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения. Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, ссылаясь на то, что истец является ненадлежащим, так как оспариваемый договор аренды не был изменен в установленном законом порядке в части замены арендодателя. Положения ст. 617 ГК РФ были применены лишь судом кассационной инстанции. Согласно Постановлению ФАС Московского округа от 21.03.2008 №КГ-А40/2133-08 по делу №А40-30711/07-11-284, данный вывод суда признан не соответствующим статье 617 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Пример 2. Дело ООО «Визит М» (истец) против Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик): Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в качестве неосновательного обогащения. Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.01.2004 заключен договор на аренду нежилого помещения. В установленном законом порядке истцу было дано согласие на сохранение самовольно произведенной перепланировки арендуемого помещения. Договор аренды спорного помещения был прекращен после продажи данного помещения в собственность Закотину А. В. с учетом произведенного ремонта помещения, что нашло отражение в его стоимости. Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества удовлетворены, спорная сумма взыскана с ответчика, признанного выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу №А12-5231/2008). Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009 иск удовлетворен. Второй инстанцией указанное решение оставлено без изменения.