/news/23586/

Земля: вопросы без ответов...

Недавние высказывания первых лиц государства президента Владимира Путина и премьер-министра Дмитрия Медведева о необходимости приватизации земли – это главная политическая и хозяйственная сенсация последнего времени. Сейчас она широко обсуждается в самых различных кругах: научных и административных учреждениях, собраниях общественности, на круглых столах, и возможно, уже осенью нынешнего года – обретет силу закона.

В чем же заключается суть? Какие подводные камни надо преодолеть, чтобы пожелания стали обязательными? И как все это может сказаться на интересах простых людей, в первую очередь – жилищном строительстве?

Богатство не в радость

Помнится, скоро после того, как стала обсуждаться тема земельной приватизации, услышал от одного знакомого:

– Как? А разве еще осталась государственная земля? Разве наиболее лакомые ее куски не перешли уже в частную собственность?

Недоумение собеседника можно понять. В сельской местности приватизация прошла, хотя – признаемся – очень плохо. Эффективность использования приобретенных участков, как была, так и осталась низкой. Но значит ли это, что осуществлен давний романтический лозунг: «Земля – крестьянам»? В городах и поселках собственностью объявляются десятки, а то и сотни гектаров земли, в глубине которых возводятся недоступные глазу особняки, а то и дворцы. Передача земли в собственность обросла множеством обтекаемых неопределенных эвфемизмов, которые хотя разрешают ее продажу, сдачу в залог, наследование, возможность брать под нее кредит, но собственностью та не является. В ходу такие понятия: «постоянное бессрочное пользование», «долгосрочная аренда» и еще ряд других, но только не «владение». Первый и мощный шаг, знаменующий изменение хозяйственно-политической парадигмы страны – появление института частной собственности – земельную тему обошел, отложил на будущее. Слишком уж много проблем она тянула за собой, слишком много вопросов ставила – и ни на один не давала ответ.

Но теперь, наконец, появилась политическая воля.

Какова же ситуация с землей на сегодня? В распоряжении государства находится 1,7 млрд кв. км земли. 92 проц. принадлежит государству. Наряду с лесными массивами – они не подлежат приватизации – есть земли под госучреждениями. Но всегда ли разумной была такая раздача? Немало земель было передано Минобороне или, скажем, Россельхозакадемии – научному учреждению, которое меньше всего использует их на сельхозцели (да и должно ли вообще этим заниматься государственное предприятие?). В советские времена, кстати, той же сельскохозяйственной организации отдавали земли в центре городов. Можно представить, какой урожай они собирали здесь? А вот дома на этой земле строили, причем с немалой выгодой для себя. Два года назад подобная практика была запрещена, но нас ли учить обходить законы?

Есть, наконец, земля и под жилыми домами – предполагается, кстати, в следующем году ввести единый налог: на жилье и землю. Но и это не вся земля, подлежащая приватизации. Есть и просто неучтенная – из 51 млн земельных участков 29 млн не имеют границ. Ситуация абсурдная: хотим управлять землей, в том числе, строить на ней, а свободные участки должны непременно выставлять на торги. Но здесь тупик. До сих пор не знаем, какие свободны, какие нет? Какова их стоимость? Головная боль для чиновников. Не было бы их – не ломали голову.

Вот когда богатство стало обузой.

По сути, для приватизации в Московском регионе остается лишь 6% учтенной земли. Имея в виду неостановимую и объективно-обусловленную урбанизацию нашей жизни – совсем немного. Не отсюда ли непомерные цены на землю в Москве, которые в свою очередь приводят к заоблачным ценам на квартиры? Такая ситуация привела к вовсе абсурдной ситуации, когда вообще поменялась социальная роль основы человеческой цивилизации – жилья. Оно уже становится не местом для проживания, а «лучшим способом вложения денег» (слова из рекламы), меняя и уродуя облик наших городов. Ведь дорогой выделенный участок строители стараются использовать под завязку, вторгаются в парки, дворы, на детские и спортивные площадки. А уж дома стараются возводить такой непомерной этажности, которые (на взгляд иностранца) «вгоняют в депрессию». Во всем мире в таких высотках давно уже не живут, там, в основном, располагаются офисные учреждения. А уж как такие монстры изуродовали Москву, вторгаясь в исторические ее места, без боли вообще говорить нельзя.

Между тем, в той же Москве, причем в самом ее историческом центре, есть множество неосвоенных пустырей, громадное число складских помещений, полуразрушенных домов (даже в пределах Садового кольца!), но земля находится во владении какого-то ведомства, оно ее не отдает.

Так или иначе, но внятной, обоснованной политики обращения с землей в России не существует. Рынка земли нет. Короче – навести порядок в «земельном вопросе» и должен предполагаемый закон.

Бери – не хочу

Приватизация земли – способ решения проблемы. У земли, как любого рыночного товара, должен быть хозяин – это ясно. Да только возьмут ли ее люди?

Помнится, присутствовал на «круглом столе» в Департаменте семейной и молодежной политики. Толчком послужила фраза из послания тогдашнего президента России Дмитрия Медведева, сказанная в декабре 2010 года. Тогда он поручил правительству РФ совместно с регионами проработать порядок предоставления бесплатных земельных участков под строительство жилого дома или дачи при рождении третьего и последующего ребенка. Но, увы, развития инициатива не нашла. Участки – если говорить о Москве – предлагались, в основном, в районе Талдома, т.е. предлагались заведомо в худшие условия: – места глухие, необустроенные. Надо рыть колодцы для воды, ставить линию электропередачи. Тут и садовод покрутит носом, а жить в таких местах вовсе нельзя. Не то что в школу, но и в поликлинику вести ребенка некуда.

Десятка два лет назад с этой проблемой столкнулась и Германия – когда к ней присоединили восточные земли. На торги выставлялись огромные пустоши, но покупателей на них не находилась. И тогда страна пошла испытанным путем, давно принятым в Западной Европе: товар отдавался...бесплатно. Понятно – все мы знаем поговорку насчет сыра в мышеловке. Но не спешите с выводами. Когда, например, за один цент отдавался сказочной красоты рыцарский замок, это никого не удивляло. Ибо в приложении к такому фантастическому договору прикладывался еще один пункт: новый владелец обязуется за свой счет отремонтировать его и содержать в дальнейшем. Нечто подобное произошло в Германии в 1991 году. За землю брали один пфенниг, но вот налог на эту собственность был столь же высокий, как на благоустроенный городской участок. Секрет в том, что сумма налога была в точности равна объему удобств, услуг, которыми новый владелец обязывался обогатить ее: дорогами, линиями электропередачи, сетями водоснабжения, благоустройством вообще. А в дальнейшем поступал по своему усмотрению: разбивал ли парк, ставил дома, радовал глаз альпийским лужком. Хозяин – барин.

Не воспользоваться ли и нам этим опытом? В самом деле, устоявшийся взгляд на землю, как высшую ценность и богатство поколений, не подлежащее распродаже, привел, по сути, к деградации земельного фонда, отсутствию реальных возможностей для строительства жилья, развития дорожной и технической инфраструктуры.По доступности подключения к энергосетям – если брать в целом в мире – Россия находится на 183 месте. На помощь государства в этом смысле надежда весьма призрачная. Не секрет ведь, что приобретя на торгах участок, застройщик начинает в первую очередь возводить на нем трансформаторную подстанцию, строить дороги. А потом эта сумма раскладывается на граждан. Здесь возникает интересный вопрос: а за что мы платим налоги? Куда они идут? Ведь развитие социальной и прочей инфраструктуры – это как раз и есть задача региональных и муниципальных органов.

Преимущество немецкого опыта еще и в том, что в обороте только частные деньги: бюджет не тратит ни копейки. Этот метод в значительной мере исключает коррупционную составляющую: прозрачная схема ведения бизнеса. Все деньги вкладываются в материальные ценности, любой нецелевой перерасход становится очевиден – как, скажем, ширина магистральных трасс (которые у нас почему-то оказываются уже тех, на какие выделены деньги).

Достоинство немецкого опыта еще и в том, что главная его цель – именно массовая приватизация земли – направлена не на пополнение бюджета, а более эффективное использование земель. Эта мысль не раз подчеркивалась разработчиками закона. Не говоря уж о том, что земельная рента скорей всего пойдет в карман собственника, а не бюджет.В некоторых случаях приватизация может быть даже и бесплатной. Возможности пополнить казну кроме как продажей земли у нас имеются, но гораздо важнее – заставить работать российскую землю. Работать – в интересах россиян. Это и сельское хозяйство, и строительство. Решение жилищной проблемы для нашей страны – первейшая, если вообще не первая задача.

Избежим ли ошибок?

Важно, конечно, не просто проводить приватизацию, это не самоцель, надо создавать оптимальные условия для ведения бизнеса, новый актив должен работать в экономике. К сожалению, в сложившихся условиях, и в первую очередь для строительства земельную ренту снимает в основном наша бюрократическая система. Она идет даже не в бюджет, а чиновникам.

В настоящее время разработано более 20 т.н. «дорожных карт», относящихся к различным случаям приватизации земли для использования в различных целях, так или иначе формализующих саму процедуру приватизации: регистрация собственности, обеспечение доступа к земельным участкам и т.д. В сентябре-октябре этого года предполагается провести Госсовет по имущественно-земельному блоку. Тогда, видимо, многое станет на свои места: кто может стать правообладателем земли (а предполагаются и физические и юридические лица), какие они смогут дать гарантии по эффективному (а не спекулятивному!) ее использованию, как вообще лучше распорядиться ею?

Однако не меньшее значение имеет также защита покупателя – от тех же государственных структур. На «круглом» столе (в РИА Новости) один из его участников рассказал свою собственную историю. «Живу в Мытищах, купил участок земли. Вдруг приходит повестка из милиции: «Покажите права на участок....» Там только достал паспорт, как сразу услышал: «Хватит! Других документов не надо. Участок оформлен на другой документ». Правильно. Я не так давно поменял паспорт. «Но перед вами один и тот же человек. Именно я и приватизировал землю. А то, что у меня бумажки разные – имеет ли это отношение к делу?» Пришлось договариваться “по-хорошему”. Как – догадайтесь сами. Но и это еще не все. Продолжаю строить дом, а тут как раз появилась в СМИ история с «Речником». Я тут же кинулся к местным властям: «На месте моего дома ничего не предполагается возводить? Сносить не будете?» И на всякий случай показал им бумажки, которые они же мне выдали: земля свободна. Отводят глаза. «Сами знаете, в какое время живем...» На этом и закончил стройку, даже стены не выгнал. До сих пор живу вместе с родителями жены».

Сама покупка земли – это еще не гарантия того, что новый владелец может ее использовать в своих целях – даже оговоренных федеральным или местным законодательством. А что стоит оформление! Чтобы получить разрешение на такое строительство, человек тратит от двух до трех лет. Да и сама приватизация земли отнимет не меньше сил. Если брать ту же мировую статистику, то по этому показателю – степени бюрократических препон, которые вынужден преодолевать собственник – мы находимся на 178 месте – из тех же 183.

Мы упомянули о бесплатной приватизации. Она тоже должна быть предусмотрена, но в каких случаях? В первую очередь – в целях жилищного строительства. Сейчас подобное разрешено только для кооперативов, и то, созданных определенной группой граждан. Их список должен быть расширен. Это же относится к некоммерческому найму. Понятно, что это будет жилье эконом-класса, но разве в основном не в нем нуждаются люди? Люди не извлекают прибыль, они решают насущную жилищную проблему. А инвестиционное строительство – бизнес-класс. Для него – что касается прибыли, комфорта – ограничений нет. Кому по карману – купят. Справедливости ради заметим, что в Подмосковье все же строится немало домов эконом-класса. Но это вовсе не те долгожданные метры, которых так ждут люди. Часто это второе-третье жилье для тех же «богатеньких» – то ли как место отдыха, то ли как надежный способ вложения денег (к чему и подталкивает бессовестная реклама: «Вкладывайте деньги в квадратные метры!»).

«Надо готовиться к приватизации земли....» В этой фразе, сказанной главой кабинета на встрече с предпринимателями, ключевое слово вовсе не «приватизация», а «готовиться». Только продумав и сравнив все варианты, зная планы использования земли в дальнейшем, перспективу развития территории, варианты ее управления, изучив деловую репутацию будущих приобретателей, можно отдавать землю в частные руки. Расчет на то, что собственник, мол, сам все решит, сам во всем разберется, только продайте ему землю, – этот расчет себя не оправдал в прошлом. Предоставлять земельные участки без торгов, скажем, вообще запрещено законом. А между тем, в Москве есть случаи, когда земли, да еще в центре города предоставлялись бесплатно, в обход, конечно, каких-либо торгов. Бездумная раздача земли – будь она возмездной или безвозмездной – может привести к такому хаосу, такому взлету спекуляции – аферам и авантюрам – которого не знала спешная и несправедливая приватизация 90-х годов. Этого ли мы хотим?

«История учит...» Все знают конец этой фразы: «...что ничему не учит».Но, может, все-таки на этот раз извлечем опыт? Ведь предыдущая приватизация – не давняя история, она творилась у нас на глазах.

Иветта Гаранян
Источник: Квартирный ряд