/news/2982/

Новая схема продажи недвижимости через аукцион появилась в РФ

Рынок коммерческой недвижимости вот уже полтора года пребывает в летаргическом сне – нет интереса со стороны инвесторов, не совершаются сделки по купле-продаже объектов, цены "просели", и пока нет поводов для их роста. Этот сон кажется более чем глубоким, тем более что и банки не спешат поддерживать покупателей деньгами, а иностранных инвесторов на российский рынок можно заманить разве что под "угрозой расстрела".

Эксперты говорят, что рынок пока только начал оправляться от кризиса, и некоторые участники рынка все еще боятся его второй волны… или, может, у покупателей и продавцов просто нет общей площадки, где они могли бы договориться о продаже недвижимости на взаимовыгодных условиях, и такой площадкой мог бы стать аукцион?

О появлении нового механизма покупки и реализации объектов коммерческой недвижимости, о том, чем привлекательная многовариантная схема проведения аукционов по продаже коммерческой недвижимости и какие при этом плюсы получают участники торгов, в интервью "РИА Новости – Недвижимость" рассказал глава коммерческого аукционного дома "Пушкин и компания" Сергей Киприянов.

- Сергей Николаевич, почему вы считаете, что формат аукционов может прижиться на рынке недвижимости в РФ?

- Весь мир большинство вещей покупает на аукционах, достаточно привести пример eBay.com. У России нет своего индивидуального пути развития, кто бы ни был у власти, мы все равно идем в ту сторону, а не в обратную. Что бы ни происходило со страной, однозначно аукционы будут у нас развиваться, поэтому я за спрос и интерес к этому бизнесу спокоен.

- Есть ли в настоящий момент на рынке компании, оказывающие услуги по реализации объектов коммерческой недвижимости также как Ваша компания через аукционы?

- Нет, подобных нашему аукционному дому компаний пока нет. Мы, можно сказать, первопроходцы этого дела, и прокладываем дорогу и себе, и тем, кто за нами пойдет. Отличительной особенностью нашей компании является то, что мы работаем через многовариантную схему проведения торгов, которая запатентована (патент на изобретение номер 2229743), и наш аукционный дом является единственным на сегодняшний день пользователем данного изобретения.

- Что Вы можете сказать по поводу конкуренции? Способ реализации недвижимости через аукционы мог бы быть интересен другим участникам рынка?

- Мы смотрим на риелторов и на продавцов недвижимости не как на конкурентов, а как на партнеров. Мы понимаем, что со временем появятся новые аукционные дома, однако они будут работать по классическим схемам – английской и голландской, тогда как мы рассматриваем нашу многовариантную схему как наиболее эффективный механизм реализации недвижимости через торги. Что касается популярности аукционов, то я абсолютно убежден, что больше половины объектов коммерческой недвижимости точно необходимо продавать с аукциона.

- Почему Вы так считаете?

- Все объекты коммерческой недвижимости неповторимы, все они обладают своими уникальными характеристиками и могут и должны быть аукционным товаром, а значит, продажа коммерческой недвижимости должна происходить с использованием конкурсных механизмов. При этом такие механизмы должны быть формализованы и понятны всем участникам сделки.

К сожалению, в России об аукционах знают в основном по кинофильму "12 стульев". Сами аукционы больше ассоциируются с продажей антиквариата или драгоценных изделий, а аукционы по недвижимости пока только начинают внедряться на рынок.

- И как же вы намерены менять такое "классическое"  представление об аукционах?

- Раньше были распространены только классические схемы – английская, на повышение, и голландская схема, на понижение. Мы, как я уже говорил, разработали и запатентовали новый способ проведения аукционов с использованием многовариантной схемы. Отношение к аукционам уже начинает меняться. Если раньше люди при первой встрече говорили нам "зачем аукцион, и так продается", то сейчас люди спрашивают "что это такое?", начинают выяснять, в чем преимущества такой схемы.

- В чем же преимущества многовариантной аукционной схемы?

- Когда мы разрабатывали эту схему, мы поставили себя на место продавцов и задали себе вопрос: что самое главное для собственника недвижимости? Ответ был следующим. Во-первых, для продавцов важен максимум цены. Во-вторых, им хочется получить деньги как можно быстрее, а не через год-два. И, наконец, в-третьих, клиентам нужна гарантированная продажа. А идеальной ситуацией, конечно, является та, когда все условия выполняются одновременно. В свою очередь, для покупателя основным преимуществом такой схемы становится то, что он получает возможность поторговаться на аукционе и получить значительную скидку.

- Как же вы собираетесь добиться гарантированности продажи?

- Предполагается, что именно собственник определяет минимальную стоимость продажи. Естественно, если он ведет себя разумно при определении минимальной цены, то цена в ходе торгов неизбежно достигнет своего равновесного значения, при которой будет интересна покупателю и объект будет гарантированно продан.

Перед самым началом торгов по конкретному лоту мы ещё раз получаем от собственника подтверждение минимальной цены. Он может или оставить её той же, которая указана ранее в договоре, или уменьшить.

- Как действует ваш инструмент?

- Как я уже говорил, продавцом лота назначается минимальная цена, которая скрыта для участников аукциона. Далее определяется стартовая цена, которая несколько выше, чем минимальная. Со стартовой цены и начинаются торги. Если стартовая цена в начале аукциона акцептована, делается попытка увеличения цены и далее торги продолжаются по английской схеме на повышение. В случае же, когда стартовая цена не акцептована, аукцион не прекращается, а переходит на голландскую схему с шагом вниз до тех пор, пока цена не будет принята или не достигла минимальной цены. После получения акцепта на понижающем шаге аукционист  вновь делает попытку увеличения цены: это позволяет включиться в борьбу за объект недвижимости передумавшим участникам аукциона. Аукцион заканчивается победой того, кто назначил самую большую цену. При этом первый участник, акцептовавший цену в случае своей победы, получает бонус. Это заинтересовывает участников быть более активными.

- Насколько сильно ваши торги могут повлиять на рынок недвижимости столицы – ведь продажа того или иного объекта будет служить неким "сигналом" о стоимости зданий по соседству?

- Да, итогом аукционных торгов действительно является рыночная цена. И если здание по соседству продано с аукциона за какую-то конкретную цену, то это может повлиять на цену предложения соседнего здания. Но только на цену предложения. Какая будет итоговая цена продажи, не знает никто. О влиянии аукционов на весь рынок еще рано говорить, потому что подавляющее число сделок заключается вне аукциона, а на аукцион выходят и продаются очень мало объектов, единицы.

- Как проходит отбор участников аукциона?

- Компании подают заявки, а наши юристы проверяют полномочия претендентов, полноту поданных вместе с заявкой документов, также производится проверка на предмет аффилированности с продавцом и с другими участниками.

- Сколько объектов в настоящий момент находится в вашей базе?

- К продаже у нас предлагается больше 40 объектов, в основном, в Москве и Московской области, хотя есть и несколько объектов в российских регионах. Главным образом речь идет о реализации московских бизнес-центров, небольших объектов стрит-ритэйла, количество которых постоянно растет, также есть складские здания и помещения, производственные базы и другие объекты.

- На каких условиях вы работаете?

- Покупатель вносит задаток за участие в аукционе на основании договора задатка и подает заявку вместе с пакетом необходимых документов. Задаток возвращается проигравшим участникам и засчитывается в стоимость покупки победителя. С продавца на основании договора мы берем комиссию в размере от 2% до 4% от минимальной стоимости и 25% от превышения итоговой цены над минимальной в процессе аукциона.

- Сколько вами уже было проведено торгов и сколько лотов удалось реализовать через ваши аукционы?

- Мы еще молодая компания, мы были зарегистрированы 30 ноября 2009 года, и пока нами проведены только лишь одни торги – 22 декабря, на которые было выставлено более 70 объектов.

Что же касается реализации объектов, то недвижимость относится к тем сферам, где покупатели очень часто не хотят публичности. Именно поэтому несколько лотов с этого аукциона были проданы еще до него. Кстати, на аукционах по реализации антиквариата или картин очень много сделок также проходит вне зала. На самом аукционе было реализовано два лота, и мы смотрим на подобную ситуацию совершенно спокойно. У нас нет самой цели – продать с аукциона. Нам важно создать площадку, чтобы встретились покупатель и продавец, ведь мы все равно получаем комиссию даже со сделок вне аукциона. Да и собственнику недвижимости не важно, с аукциона или нет уйдет его объект, ему просто надо его продать. Поэтому если покупатель не хочет торговаться и его устраивает цена, то мы содействуем и сопровождаем такую сделку.

- Как вы оцениваете интерес к прошедшим торгам?

- Я считаю, что пока рынок не до конца "прочувствовал" этот механизм. Но интерес уже растет, люди звонят. Сам рынок немного оживает, пошли сделки, началось движение, видимо, люди устали ждать второй волны кризиса, ее все нет и нет, и пришли к мнению, что лучше уже начать работать.

- Сколько еще будет аукционов в 2010 году?

- В 2010 году мы планируем провести пять крупных аукционов по недвижимости. Первый из них, где будут реализовываться новые офисы в технопарке Nagatino i-Land, состоится 22 апреля, второй – в мае. Далее – через два-три месяца.

Также мы начали работать с новой опцией – выездным аукционом. Подобные торги будут проводиться следующим образом: заключается договор с региональным собственником, публикуется в СМИ информация о проведении аукциона и назначается дата – не менее чем через 30 дней с момента опубликования в прессе. Проводится заявочная компания, в случае поступления двух или более заявок, сотрудники аукционного дома, включая аукциониста, вылетают к месту проведения аукциона и проводят аукцион. Думаю, интерес к этому инструменту будет большой: ведь за пределами столицы еще труднее, чем в Москве организовать конкурсную продажу объекта. Я думаю, что в Липецке или Сызрани нет аукционных домов, а объекты, имеющие большое  значение для местного рынка, есть.

- А вы не боитесь, что к вам на торги могут попасть юридически нечистые объекты?

- Опасность такого мошенничества возникает точно так же и при работе с риелтором по неаукционной сделке. Мы проверяем все поступающие в базу лоты. Для нас это очень важный вопрос, поскольку мы в начале пути не можем совершать ляпы, связанные с чистотой объектов.