/news/3018/

Рейдер опустился до долей

На рынке жилья участились случаи так называемого микрорейдерства: мошенники предлагают совладельцам квартир выкупить их долю в обход остальных собственников. Оставшихся жильцов аферисты ставят перед выбором: либо те откупаются от «захватчиков» либо им устраивают «невыносимые условия».

Большинство таких эпизодов связано с квартирами, где еще недавно жила одна семья. Как правило, в этом случае не определены права пользования помещениями (как это бывает в коммуналках). Чаще всего это «единички» и небольшие «двушки», где делить комнаты/углы между несколькими собственниками просто невозможно.

«С началом кризиса у многих обострились денежные вопросы — люди вспомнили, где и на что имеют права, и пытаются извлечь хоть какие-то деньги из этой собственности. Могут продавать половину комнаты, треть однокомнатной квартиры, четверть дома и т.п. Соображения морали при этом отходят на второй план, чем аферисты и пользуются. Вопросов по подобным конфликтам к юристам поступает все больше», — делится Николай Лавров, исполнительный директор компании «Юринфо-Недвижимость».

Классический конфликт: супруги разводятся; разменять общую маленькую квартиру на два отдельных объекта без доплаты сложно — либо не хватает денег, либо одна из сторон в принципе отказывается. Второй супруг все же решается уйти, но при этом «дарить» свою жилплощадь остающемуся в пользование не желает, хочет получить за нее хоть какие-то деньги. На этом этапе и появляются рейдеры. Обычно это мелкие риэлторские фирмы.

Посредники предлагают продавцу выкупить его долю. Причем сделать это в обход остальных собственников, которые по закону имеют преимущественное право выкупа. Чтобы обойти это право, чаще всего используется договор дарения: продавец дарит (по документам) свою долю покупателям, на самом деле получая за сделку хоть и небольшие, но все же живые деньги.

Когда оставшийся владелец оказывается один на один с новым соседом, события могут развиваться по одному из двух сценариев. Либо новоявленный хозяин жилых метров пытается продать ему свою долю, но существенно дороже, чем купил сам. Либо настаивает, чтобы тот продал ему и свои метры за бесценок. Все это происходит на фоне мощного психологического прессинга.

Рейдер угрожает создать в квартире «невыносимые условия проживания»: вселить многочисленных родственников, сдать жилье приезжим из южных регионов и т.п. Такие угрозы не обязательно реальны. Например, сдать свою долю в аренду чужим людям без согласия соседей «захватчики» не имеют права (в крайнем случае можно вызывать милицию).

Как бы ни развивались события, специалисты советуют проконсультироваться с юристами. Покупку «по дарению» можно оспорить: судьи часто встают на сторону истцов, особенно если «одариваемый» не является родственником дарителя. Если продавец письменно уведомил совладельца о намерении реализовать свою долю, а тот отказался платить заведомо завышенную цену — небольшие шансы оспорить сделку есть. Но тогда истцу придется как-то доказать, что на самом деле продавец получил от покупателя меньшую плату, чем запрашивал в уведомлении.

В безысходных ситуациях, когда сделку не оспорить, по суду делится право пользования жильем. Риэлторы приводят случаи, когда в «единичке» устанавливают перегородку, окно делят пополам, перепланировку узаконивают и люди продолжают так жить бок о бок.

Мнения экспертов

Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:

– Подоплека этих конфликтов — чисто психологическая: чем быстрее «расходящаяся» семья найдет компромисс, тем меньше шансов нарваться на мошенников. Проще и выгоднее всего — разъехаться: даже из городской «единички» сегодня можно сделать две-три комнаты в области без доплат. В крайнем случае можно взять ипотеку — условия сейчас вполне приемлемые.

Подобные ситуации встречались и до кризиса. В группе риска — конфликтные семьи, алкоголики, наркоманы, психически нездоровые люди и прочие асоциальные элементы. Страдающей стороне надо не пытаться договариваться с мошенниками, а идти прямиком к юристам: в таких незаконных сделках часто есть к чему придраться.

Николай ЛАВРОВ,
исполнительный директор компании «Юринфо-Недвижимость»:

– Совладельцы хотят по-тихому продать свою долю, и их уже мало интересует, что будет твориться в квартире. Тот, кто остался в ней, находится под постоянным психологическим прессингом: поначалу были разборки с супругом/родственником, затем — с его покупателем. Часто в таких случаях даже РОНО не в силах помочь страдающей стороне, хотя бывали единичные случаи, когда органы опеки, защищая права ребенка, помогали оспаривать сделки. И рейдеры отступали.

Тем, кто попал в такую ситуацию, советую в первую очередь нанять адвоката: он поможет без эмоций проверить законность продажи и найти выход из конфликта.

Конфликтующим супругам/родственникам рекомендую все же постараться полюбовно продать совместную собственность и дальше решать жилищный вопрос по отдельности. Либо, если остающаяся сторона собирается выкупать долю, договориться о рассрочке, пусть даже под проценты. Это выгоднее для обеих сторон, чем связываться с подозрительными перекупщиками.

Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор АН «Динас»:

– К нам тоже периодически обращаются клиенты, желающие реализовать долю без определенного права пользования. Но часто такие продавцы слишком много хотят за свой товар — практически рыночную цену с небольшим дисконтом. На практике же долю сегодня можно продать максимум за 300000 - 400000 рублей, и далеко не каждый риэлтор возьмется за заведомо конфликтную сделку (проблемы с совладельцами могут возникать уже на показах).

Если долей в вашей квартире тем или иным способом завладели рейдеры — следует тут же оспорить сделку в суде. Суд должен решить, имеет ли право новый совладелец вселиться в квартиру. Пока у него на руках нет судебного заключения — можете смело ставить новые замки и никого к себе не пускать.

Мария СОРОКИНА,
директор по развитию и маркетингу ГК «Экотон»:

– Думаю, многие конфликты возникают из-за того, что совладельцы, не желающие больше жить друг с другом, не ориентируются в ситуации на рынке и не понимают, на что могут разменяться. Это подогревается нежеланием идти на компромисс или даже стремлением насолить друг другу. Так в листинге появляется супердешевое предложение. Крупные серьезные компании вряд ли на это клюнут — себе дороже. А вот нечистые на руку «специалисты» не заставят себя ждать. Часто такие фиктивные сделки выглядят вполне законными, и подкопаться к чему-либо постфактум уже сложно.

Галина Стащак
Источник: Недвижимость и Строительство Петербурга