/news/3049/

Банки вернулись на стройку

Получить ипотечный кредит на покупку нового жилья станет проще и дешевле, цены на новостройки медленно пойдут вверх. Развиваться ипотечное кредитование будет прежде всего благодаря инициативе жаждущих прибыли коммерческих банков, а государственные программы существенно не повлияют на рынок в краткосрочной перспективе. К таким выводам пришли участники круглого стола, который был организован Группой компаний "Бюллетень Недвижимости", посвященного кредитованию покупателей жилья на первичном рынке.

По итогам 2009 года, согласно данным Банка России, объем выданных жилищных кредитов в России по сравнению с 2008-м сократился в 4,3 раза, до 152,5 млрд руб., вернувшись к уровню 2006-го. Причем на рынке строящегося жилья за прошлый год было выдано ипотечных кредитов на сумму менее 35 млрд руб., что на порядок меньше, чем в 2008 году.

Уменьшение общего объема выданных жилищных кредитов произошло из-за снижения средней суммы кредита почти в два раза - до 1,2 млн руб., а также из-за падения количества выданных кредитов в 2,7 раза - до 130 тыс.

Сокращение кредитования связано прежде всего с резким ростом просроченной задолженности по кредитам в начале финансового кризиса в России -осенью 2008 года. По итогам 2009-го просрочка выросла в 3,5 раза по рублевым кредитам и в два раза - по валютным. Вследствие роста числа необслуживаемых кредитов банкиры начали ужесточать требования к заемщикам и повышать процентные ставки. В то же время многие граждане потеряли либо работу, либо доходы и аппетит к кредитам у них понизился, а к ипотечным - в особенности. Следствием всего этого явилось падение спроса на жилую недвижимость, многие застройщики стали снижать цены и замораживать строительство новых объектов. Ситуация начала выправляться только во второй половине 2009 года, после того как Правительство России и лично Президент Дмитрий Медведев обрати¬ли внимание на печальную ситуацию в строительном комплексе и призвали банкиров активней кредитовать граж¬дан, желающих купить новое жилье, и понижать ставки. При этом власти обозначили цель снижения - ставку 10-11% годовых в рублях.

Первыми на призыв Правительства откликнулись банки с государственным участием, чем облегчили участь застройщиков. "В прошлом году с ипотекой все было сложно и мы начали продавать квартиры в рассрочку. Но в таком случае стоимость квадратного метра получалась достаточно высокая. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону. К нам обращаются банки, которые еще полгода назад не рассматривали возможности кредитования покупки строящегося жилья. Полагаю, что в течение текущего года и ставки снизятся, и требования к заемщикам ослабнут. Мы идем навстречу банкам-партнерам, чтобы они могли смягчать требования, выступаем поручителями за всех заемщиков, которые берут кредит на покупку жилья в наших домах", - рассказывает генеральный директор ГК "ЦДС" Михаил Медведев.

"Мы одними из первых возобновили кредитование строящегося жилья - в конце августа прошлого года. И тогда для нас при аккредитации застройщика, на приобретение объектов которого мы выдаем кредит, было важно, чтобы он не прекращал строительство в период кризиса и объект кредитования находился в высокой степени готовности, то есть были возведены все этажи, оставалась только внутренняя отделка, которая займет несколько месяцев. Так мы минимизировали и наши риски, и ри¬ски заемщиков. До кризиса мы выдавали кредиты на покупку жилья в строящих¬ся домах на стадии котлована", - вспоминает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. В настоящий момент, как считает она, ситуация на рынке стабилизировалась, риски сокращаются, банки смягчают требования к заемщикам, застройщикам и наращивают объемы кредитования. "Сейчас у нас аккредитовано более 60 объектов раз¬личных застройщиков, в которых можно приобрести квартиру в кредит. При этом мы рассматриваем возможность скорректировать условия по готовности дома и выдавать кредиты, когда возведены не все этажи. От заемщиков, готовых сделать первоначальный взнос более 50% от стоимости приобретаемого нового жилья, не требуем дополнительного обеспечения, принимаем в залог только права требования, при меньшем первоначальном взносе просим дополнительное обеспечение, например, в виде залога имеющейся недвижимости, поручительства", - поясняет Татьяна Хоботова.

Надо быть добрее

О смягчении требований к застройщикам задумываются и банки с ино¬странным капиталом, как правило, придерживающиеся консервативной кредитной политики в отношении физических лиц. "Мы никогда не кредитовали под залог прав требования, а только под залог имеющейся у заемщика недвижимости либо под залог имущества, находящегося в распоряжении близкого родственника заемщика, - отмечает руководитель группы ипотечного кредитования петербургского филиала Райффайзенбанка Константин Мурашкин. - Сейчас мы ведем переговоры с несколькими строительными компаниями о кредитовании строящегося жилья и планируем упростить условия кредитования граждан".

"В марте мы реанимировали кредитование на вторичном рынке, процентные ставки у нас -одни из самых низких, и сейчас присматриваемся к первичному рынку. В первую очередь обращаем внимание на тех застройщи¬ков, которые работают по 214-му закону, - говорит начальник отдела розничного кредитования петербургского филиала "Абсолют банка" Дмитрий Григорович. -Мы следим за ходом строительства и ежемесячно проводим мониторинг объектов".

Однако не все банкиры разделяют оптимизм коллег по бизнесу, многие, напротив, склонны скептически оценивать экономическую ситуацию в России, полагая, что именно обстоятельства вынуждают банкиров активизировать деятельность на рынке розничного кредитования, смягчать требования к заемщикам. "Давайте будем откровенны", -призвал заместитель директора дирекции розничного бизнеса "Банка Санкт-Петербург" Андрей Рублев. По его словам, рисков меньше не стало, у банков сузил¬ся круг возможных заемщиков среди юридических лиц и кредит¬ные организации рассматривают возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе предоставляя займы гражданам на строящееся жилье. "Банки заинтересованы в поддержании своих корпоративных клиентов. Кредитуя физических лиц, банк переносит задолженность с компаний на граждан", - считает Андрей Рублев.

По мнению Михаила Медведева, банки как правило выбирают для ипотечного кредитования объекты тех застройщиков, с которыми сотрудничают, чей бизнес для них более или менее понятен.

Руководитель управления по работе с корпоративными клиентами "Балтийской ипотечной корпорации" Светлана Климова подтвердила: "Сейчас кредиторы не рассматривают стадию котлованов и даже двух-трех этажей".

Государство вам поможет

Правительство России не остается в стороне - еще в конце минувшего года власти приняли решение о выделении на развитие ипотеки 250 млрд руб. в 2010 году. В процессе долгих дискуссий решили, что выделяемые средства будут направлены именно на кредитование покупок жилья на первичном рынке. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало для этого специальную программу - "Новостройка", которая на¬чала действовать 1 апреля 2010 года. Ставка по кредиту на покупку готового, введенного в эксплуатацию жилья варьируется в пределах 9,5-11% годовых при условии личного страхования заемщика (без страхования - 10,2-11,7%) и зависит прежде всего от размера первоначального взноса (на стадии строительства ставки устанавливаются кредитором и будут выше).

При взносе более 50% от стоимости приобретаемого жилья ставка составит 10,5%. Но ее можно уменьшить. Дополнительные вычеты предоставляются покупателям жилья эконом-класса, получателям материнского (семейного) капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов. Если заемщик соответствует одному из этих критериев, то он может уменьшить ставку на 0,25 процентных пункта. Наибольший размер вычета - 0,5 процентных пункта - предоставляется гражданам при приобретении жилья эконом-класса по цене, установленной Министерством регионального развития и не превышающей 30 тыс. руб. за кв. м общей площади.

Если заемщик отвечает сразу нескольким требованиям, положенные ему вычеты из процент¬ной ставки суммируются. Общий размер процентной ставки по кредиту может уменьшиться с 10,5% до 9,5%. По словам Светланы Климовой, программы АИЖК ориентированы на небольшие специализированные банки и в кризис помогли им "сохраниться на рынке".

Участники круглого стола усмотрели в этой программе ряд недостатков, которые не позволят ей оказать существенного влияния на рынок. "Самый главный недостаток в том, что срок действия программы ограничен 2010 годом. То есть банкам, для того чтобы они успели рефинансировать выданные ипотечные кредиты до конца текущего года, придется кредитовать только готовое жилье. Если бы мы знали, что программа будет действовать в 2011 году, то банки могли бы выдавать кредиты на приобретение квартир, которые будут введены в эксплуатацию в 2010-м", - подчеркивает руководитель управления ипотечного кредитования "Балтийской ипотечной корпорации" Марианна Белькова. Она поясняет, что кредитуя покупку квартир в домах высокой степе¬ни готовности, банки рискуют. Ведь кредиты могут зависнуть у них на балансе, поскольку из-за длительных процедур ввода дома в эксплуатацию, оформления права собственности кредиторы могут не успеть рефинансировать ипотеку в АИЖК до конца 2010 года.

С ее замечаниями соглашаются и другие участники круглого стола, отмечая, что в существующем виде госпрограмма коснется небольшой части рынка. Старший менеджер по ипотеке компании "МИР Недвижимости" Анна Белицкая добавляет, что на первичном рынке жилья готовых новых квартир в продаже -меньше 10% общего объема предложения.

Марианна Белькова также указывает на то, что не все однозначно с вычетами из процентной ставки. "Скидки предоставляются обладателям материнского капитала, у которых есть второй ребенок, но только в том случае, если первоначальный взнос по кредиту будет оплачен с помощью материнского капитала. Покажите мне банк, который берет материнский капитал в качестве перво¬начального взноса!" - восклицает Марианна Белькова.

"Надо совместно работать и устранять недочеты", - уверен Андрей Рублев. По его словам, специалисты в АИЖК открыты для диалога и заинтересованы в конструктивных предложениях.

Ситуация, в которой мы оказались, уникальная, и все - коммерческие банки, АИЖК - ищут оптимальный выход. Предложенная программа интересна, но ее надо довести до ума. И наши уважаемые коллеги, которые разработали эту программу, готовы с нами общаться и к нам прислушиваться. Они готовы под каждый банк создавать отдельную программу. Вы предложите им то, что хотите, а пока программа не заработала, рано говорить о ее эффективности", -полагает Андрей Рублев.

Что касается функционирующей государственной программы ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья, то и ее перспективы представляются ту¬манными. Марианна Белькова сообщила, что у региональных операторов АИЖК нет еще договоров на второе полугодие 2010 года, и если ничего не изменится в ближайшее время, то вскоре банки перестанут выдавать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. "В конце апреля мы перестанем выдавать кредиты по ставкам 9,35-11% годовых", -подчеркнула Марианна Белькова.

Локомотив экономики

Впрочем, участники кругло¬го стола единодушны в том, что кредитование первичного жилья приносит больше пользы экономике, чем кредитование вторичного. "Кредитование новостроек очень-очень важно, поскольку средства доходят до застройщиков, а при покупке жилья на вторичном рынке деньги строителям не попадают", - утверждает Татьяна Хоботова

Государственная поддержка спроса уже повлияла на рынок. Пусть небольшое, но снижение процентных ставок и требований к заемщикам оживило спрос на новое жилье, что не замедлило сказаться на ценах. Анна Белицкая отмечает рост интереса покупателей квартир к банковским программам кредитования. "Если люди могут купить жилье в кредит, то они стараются сделать это сейчас, пока цены остаются на низком уровне", - говорит Анна Белицкая.

Индекс цен на недвижимость на первичном рынке жилья в Петербурге, рассчитываемый БН.ру, демонстрирует стабилизацию. Они достигли минимальной отметки - 72 тыс. руб. за кв. м - в октябре 2009 года и с тех пор ниже не опускаются. "С февраля текущего года цены на некоторые объекты недвижимости начали увеличиваться", - отмечает Михаил Медведев. Он прогнозирует, что к концу 2010 года средние цены на первичном рынке жилья могут подрасти на 10%.

Источник: Бюллетень недвижимости.