/news/3280/

Офис для цирюльника … и не только

Похоже, что кризисные изменения затронули предприятия сферы услуг в меньшей степени. По крайней мере в тот период, когда арендаторы то и дело освобождали помещения стрит-ритейла или площади в торговых центрах, сервисные компании оставались на месте и продолжали обслуживать население.

Широкий ассортимент


Предприятия сферы услуг занимают весьма заметную, но не поддающуюся точному исчислению долю рынка коммерческой недвижимости. Этот сегмент включает дома быта, прачечные, химчистки, отделения банков, медицинские центры, стоматологические клиники, салоны красоты, парикмахерские и многое другое. По сравнению с другими регионами столица обеспечена ими гораздо лучше, чему способствуют меры, предпринимаемые московским правительством. «Так, в 2004 г. был запущен проект «ШАГМАГ» — это торговый объект нового формата, располагающийся рядом с жилыми домами и объединяющий продуктовый магазин и службы быта (это могут быть фотосалон, химчистка, салон красоты, металлоремонт, аптека, ремонт обуви, обмен валюты)», — рассказывает Мария Копылова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество». Этот проект до сих пор остается актуальным, во всяком случае столичные власти пока не собираются его сворачивать. В регионах же продолжают функционировать классические дома быта, построенные еще в советскую эпоху.

Часто московские предприятия сферы услуг открываются в современных торговых центрах. «Оценить количественно объем коммерческой недвижимости, приходящийся на сервисных арендаторов, невозможно: в Москве расположены десятки тысяч подобных предприятий, — объясняет Дэвид О’Хара, управляющий директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. — Но если говорить о профессиональных торговых центрах, то в зависимости от концепции, местоположения и других факторов предприятия сферы услуг могут занимать 1–3% от арендопригодной площади».

По сравнению с административными площадями и жилой недвижимостью доля данного сегмента невелика. М. Копылова говорит о 10%. Однако Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», считает, что в общем объеме стрит-ритейла доля, занимаемая предприятиями сферы услуг, не так мала — около 60%.

Разные потребности


Предприятия сферы услуг настолько разнопрофильны, что говорить о едином стандарте помещений для них невозможно. Самые большие площади (от 200 до 2000 кв. м) занимают медицинские центры. Самые маленькие (от 5 до 30 кв. м) — мастерские по ремонту обуви, часов и одежды. Остальные придерживаются золотой середины. К примеру, химчистки, ателье и прачечные обычно нуждаются в помещении площадью от 20 до 50 кв. м, стоматологические клиники — от 70 до 400 кв. м, для парикмахерских, салонов красоты и отделений банков идеальным вариантом будет 100–300 кв. м.

У каждого предприятия сферы услуг свои требования к помещению. Для медицинских центров, например, важны высокие (не менее 3 м) потолки, помещение не должно быть подвальным или полуподвальным, так как хорошее освещение — принципиальный момент. Еще одна важная деталь — в каждую комнату должна быть подведена вода. Для кафе и ресторанов важным фактором является электрическая мощность — как правило, требуется не менее 50 кВт. Для салонов красоты обязательным условием становится подключение к водоснабжению и канализации. Химчисткам полного цикла помимо этого необходимо, чтобы электросеть выдерживала высокую нагрузку, а пол — большое количество тяжелого оборудования.

Особые требования по конфигурации помещений и высоте потолков могут возникать у банков, когда речь идет о создании, например, крупного отделения. «Если говорить о местоположении операторов сферы услуг в профессиональных торговых центрах, то, как правило, они занимают цокольный и первый этажи, прикассовую галерею гипермаркета, — замечает Дэвид О’Хара. — Зачастую собственники ТЦ предоставляют сервисным арендаторам те помещения, которые являются малопривлекательными для торговых операторов».

Пешеходный трафик


Арендные ставки для разных предприятий сферы услуг тоже разные. Взять, к примеру, стрит-ритейл. «В этом сегменте можно выделить две большие группы, — говорит Ю. Тараненко. — Первая — это объекты, подходящие для таких предприятий сферы услуг, как банки, салоны красоты, парикмахерские, кафе, рестораны и т. п. Для существования этой группы необходим максимальный пешеходный трафик, потому что они в большей степени ориентированы на людской поток. Владельцы такого бизнеса, как правило, выбирают самые людные места и платят наиболее высокие арендные ставки, которые начинаются от 1000 долл. и могут достигать 2500 долл. за 1 кв. м в год».

В другую группу, по словам эксперта, входят прачечные, химчистки, дома быта, всевозможные клиники. Эти предприятия ориентированы не столько на людской поток (хотя от него тоже зависят), сколько на рекламу своей деятельности, особенно медицинские центры. В этой группе самые дорогие арендные ставки у стоматологических центров — от 500 до 700 долл. за 1 кв. м в год. Средняя же арендная ставка составляет 350–400 долл.

Салоны красоты готовы платить от 700 до 1200 долл. за 1 кв. м в год. Для предприятий быта арендные ставки варьируются в пределах 700–1500 долл. за 1 кв. м в год (речь идет о приемных пунктах, арендующих в торговых центрах площадь от 2 до 10 кв. м). Для химчисток-прачечных, где располагается оборудование, ставки составляют 250–350 долл. за 1 кв. м в год. Если они находятся в торговом центре, то сумма достигает 500 долл. за 1 кв. м в год. «Как правило, владельцы этого бизнеса стараются найти площадки в густозаселенных спальных районах, — рассказывает Ю. Тараненко. — Часто под прачечные арендуют помещения в производственных корпусах, закупается оборудование, стиральные машины. Все это носит название «фабрика-прачечная».

По словам Дэвида О’Хара, с кризисом ставки аренды для предприятий сферы услуг снизились в рамках общерыночных тенденций от 20 до 40%.

Произошли и другие изменения. Так, арендные договоры сейчас заключают в основном краткосрочные, на 11 месяцев, а до кризиса — в среднем на три года. Впрочем если говорить о ресторанах, медцентрах и салонах красоты, то договоры аренды с ними и сегодня подписывают на длительный срок. Особенно если в объект сделаны серьезные вложения со стороны арендатора, например установлено специальное оборудование, подведена вода, выполнен дорогостоящий ремонт.

Рынок собственника


В кризис люди стали экономить и отказывать себе в покупках. Но на бытовых неурядицах сэкономить не получится. Их дешевле устранить, нежели игнорировать или покупать взамен новую вещь. Москвичи по-прежнему ремонтируют одежду, обувь и пользуются другими услугами, поэтому предприятия сферы услуг остаются на плаву, а небольшие офисы, подходящие для размещения сервисных компаний, продолжают пользоваться спросом. По мнению М. Копыловой, это помещения площадью до 100 кв. м, расположенные в торговых центрах. Если речь идет о популярном ТЦ, то конкуренция за вход в проект среди инфраструктурных арендаторов может быть достаточно высокой. Таким образом, перехода к рынку арендатора в этом сегменте не произошло. Собственник по-прежнему правит бал.

Что касается сделок по приобретению помещений для предприятий бытового обслуживания населения, то они не прекращались даже на пике кризиса. Стоимость объекта варьируется в зависимости от его качественных характеристик и местонахождения. Как утверждает М. Копылова, цена может начинаться от 2 тыс. долл. за 1 кв. м, если помещение находится где-нибудь в Красногорске, и достигать 10 тыс. долл. за 1 кв. м в центре столицы.

Юлия Пилипейко
Источник: Недвижимость и Цены