/news/3333/

Подарить?.. Завещать?..

Как лучше поступить: подарить квартиру близким или завещать? Случается, бабушка еще при жизни пишет для внучки дарственную на квартиру. Внучка дарственную хранит, а после смерти выясняется: раз дарственная не была зарегистрирована, значит, квартира ей не принадлежит.
Бывает и по-другому. Наша газета писала о том, как одинокая пожилая женщина решила помочь родственникам. Однажды стало известно, что рядом с ее домом будут строить крупный торговый центр, а сам дом попадает в план расселения. И тогда женщина посчитала, что всем собственникам дома в ходе расселения будет предоставляться отдельная жилплощадь. Она оформила договор дарения на долю в своем доме племяннице и еще паре дальних родственников. …А через пару месяцев племянница пригрозила выгнать тетушку на улицу. Выяснилось, что дарительница к тому времени уже не являлась хозяйкой даже самой небольшой доли дома, она была там лишь прописана. Расселение меж тем оттягивалось. Юристы же законных оснований для расторжения договора дарения не нашли.
Потому, прежде чем решать, подарить или завещать квартиру, стоит подумать и о том, какие у вас сложились отношения с родственниками. А заодно стоит прояснить все правовые последствия своего выбора. Этим и займемся.

Что значит – подарить?

Договор дарения недвижимости - это соглашение, по которому одна сторона (Даритель) безвозмездно, то есть без получения платы или иного встречного требования, передает или обязуется передать другой стороне (Одаряемому) недвижимость в собственность.

Пример: пенсионерка решила подстраховаться и написала дарственную на свою квартиру, где поставила условие: дарю-то я дарю, но при этом остаюсь жить на прежнем месте до самой своей смерти, а внуки должны за мной ухаживать.

Юристы такую сделку считают ничтожной, то есть недействительной, поскольку нарушается основной принцип сделки дарения – безвозмездность. При наличии условий о встречном требовании договор не считается дарением и признаётся притворной сделкой.
В частности, ничтожным признается договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя. К такого рода сделкам применяются правила о наследовании.

Можно ли подарить с условием?

Можно. Это называется «договор обещания дарения». В этом случае в договоре могут быть предусмотрены особые условия, которые должен выполнить одаряемый, чтобы получить жилое помещение.

Пример: родители готовы подарить квартиру ребенку, если он поступит в институт (или окончит его, или женится, или в семье родится первенец).

Но таким событием, предусмотренным договором, не может быть смерть дарителя, поскольку такой договор недействителен.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
Договор обещания дарения должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в управлении Росреестра (бывший ФРС), где отмечают, что на данной квартире возникло обременение. Правда, такие договоры встречаются довольно редко.

Как правильно оформить договор дарения недвижимости?

Договор дарения может быть оформлен у нотариуса, но обязательного нотариального заверения данного договора закон не требует. Плюсом нотариального заверения является, то, что нотариус свидетельствует о дееспособности обеих сторон, которые подписывают договор. Он же хранит их дубликат договора, который имеет юридическую силу на случай потери документов. К минусам, можно отнести, конечно же, стоимость нотариального заверения, а также то, что нотариус не несет ответственности за исполнением сторонами своих обязательств по данному договору и за его содержание.
Договор дарения недвижимого имущества подлежит ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ государственной регистрации в управлении Росреестра (бывшая Федеральная регистрационная служба (ФРС)) и с момента регистрации вступает в силу.

Что необходимо указать при составлении договора дарения?

1. Стороны, то есть дарителя и одаряемого: полные фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт.
2. Когда предметом договора дарения является недвижимое имущество, следует описать его характеристики, указанные в экспликации и поэтажном плане: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее.
3. Обязательно упоминают, на основании каких документов право на недвижимость принадлежит дарителю.
4. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана доверенность, её реестровый номер.

В чем разница между дарением и завещанием квартиры?

Дарение, согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ, – это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Подарив вещь, даритель теряет правомочия собственника и, за некоторыми исключениями, возможность изменить что-либо.
Завещание - сделка, содержащая распоряжение имуществом на случай смерти (ст. 1 118 ГК РФ). Наследодатель сохраняет при этом правомочия собственника, он вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание.

Что выгоднее? Подарить или завещать?

После регистрации договора дарения «одаряемый» сразу становится собственником дара, в данном случае - квартиры. И, разумеется, волен распоряжаться ею по своему усмотрению. Что же касается завещания, то действительным считается завещание, написанное последним.
И вот тут некоторые сталкиваются с очень важной, но мало кому известной юридической тонкостью.

Пример: у женщины двое детей: дочь и сын-инвалид, сильно пьющий человек, отравляющий существование всей семье. Естественно, мать завещала квартиру дочери. Но после вступления завещания в силу сын получил 2/3 от половины жилплощади матери. Почему?

Действовавший ранее Гражданский Кодекс предусматривал, что вне зависимости от того, кто назван в завещании наследником, нетрудоспособные или находящиеся на иждивении завещателя лица (инвалиды, несовершеннолетние) из числа наследников первой очереди (супруги, дети и родители) имеют право на 2/3 от причитающейся им по закону доли имущества. Ныне действующее законодательство по наследованию предусматривает размер обязательной доли не менее 1/2 доли от той, которая причиталась бы нетрудоспособным наследникам по закону.

В описанной ситуации матери и дочери разумнее было бы заключить договор дарения. Тогда на момент смерти матери владельцем квартиры была бы дочь. Соответственно, сын уже никоим образом не мог бы претендовать на свою долю наследства. Поэтому при составлении завещания необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы быть уверенным: ваша воля будет исполнена именно так, как вы себе это представляете.

А если сравнить налог на дарение и налог на наследство?

Сейчас существует два вида налога для физических лиц – либо налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который составляет 13 %, либо налог на имущество, которое уже находится в собственности, Лицо, которое приобретает недвижимость (в том числе по завещанию), должно платить налог на доходы физических лиц – НДФЛ. Дарение между близкими родственниками от данного налога освобождено. Поэтому между близкими родственниками выгоднее совершать договор дарения.

Что касается завещания, собственность приобретается опосредованно, спустя длительный промежуток времени, и всегда могут появиться наследники, имеющие право на обязательную долю (инвалиды, иждивенцы). Кроме того, завещание всегда можно переделать. Учитывая то, что завещатель может находиться в больнице, а главврач имеет право в кризисных ситуациях выполнять функцию нотариуса, то есть заверять подпись, человек под влиянием неких лиц может передумать и составить новое завещание.

Единственный минус договора дарения в том, что даритель перестает быть собственником и, тем самым, становится беззащитным. Поэтому нужно как-то закреплять права на пользование данным жилым помещением. Если человек закрепляет за собой право проживания, и не требует за это никаких средств (как, например, при договоре пожизненного содержания, когда ежемесячно выплачивается определенная сумма), то договору дарения здесь ничто не препятствует. Конечно, даже если бывший владелец закрепил за собой право проживания, то одаряемый может повести себя по-разному. Здесь встает вопрос о степени доверия.

В целом договор дарения более выгоден тому, кому дарят. Завещание более выгодно тому, кто оставляет завещание: все проблемы, которые могут возникнуть, появятся уже после его смерти.

Кстати: Законом Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон) установлено, что плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона представительные органы местного самоуправления имеют право устанавливать ставки налога на строения, помещения и сооружения в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, а также определять дифференциацию ставок в установленных пределах от 0,1 до 2 процентов в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям.
В частности, городская дума Нижнего Новгорода в Постановлении от 22 декабря 1999 г. N 69 «О ставках налога на имущество физических лиц» (пункт 1 в ред. постановления Городской Думы г. Н.Новгорода от 19.09.2007 N 74) установила с 1 января 2008 года ставки налога на строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц, при суммарной инвентаризационной стоимости имущества:

Стоимость имущества / Ставка налога

до 300 тыс. руб. / 0,04%
от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. / 0,1%
свыше 500 тыс. руб. / 0,3%

Благодарим за помощь в подготовке материала ЗАО «Консалтинговая фирма «ПРЕЦЕДЕНТ» и лично заместителя директора Елену Валерьевну Никоненкову.