/news/3368/

Пережившие бурю

C точки зрения развития сегмента коммерческой недвижимости прошлый год оказался беспрецедентно сложным. Если ранее девелоперы стремительно росли и осваивали новые территории, то в кризис стали складываться самые непредсказуемые ситуации, с которыми пришлось безотлагательно разбираться. И удалось это далеко не всем.

Порочный круг

У ритейлеров первый крупный сбой произошел тогда, когда наступило время расплачиваться по кредитам и заказам. Оферты, полученные застройщиками от торговых компаний еще до кризиса, оказались не обеспеченными, арендаторов не находилось. Даже фирмы, заключившие длительные договоры аренды крупных объектов, постарались оптимизировать расходы, как минимум вдвое сократить занимаемые площади и договориться о снижении ставок. "Если раньше, допустим, оператор платил в год $500 за кв. м, то теперь он постарался вовлечь в свою деятельность и собственника, предлагая достаточно новый для российского рынка вариант взаимоотношений — процент с оборота, — объясняет Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. — А желаемая фиксированная плата при этом не превышала бы $150 за метр". Собственники и девелоперы – куда ж денешься? – вынуждены были пойти на уступки, но и сами оказались между молотом и наковальней, потому как под строительство торговых площадей набрали кредитов. И теперь уже им пришлось убеждать своих "благодетелей" пересмотреть условия.

Только вместе

В долговой круговерти приостановилась работа по сооружению новых торговых центров. Из всего заявленного объема были введены "Город", "Метрополис" и "Золотой Вавилон". Пример последнего показателен — несмотря на помпу, которой сопровождалось открытие, заполняемость комплекса оставляет желать лучшего. Здесь "поселились" крупные арендаторы, которые сегодня особого восторга от сотрудничества не испытывают. Дело в том, что компания ""ПАТЕРО Девелопмент" пока не имеет возможности сократить свою долговую нагрузку, а потому не в силах снижать ставки — непомерные, по мнению ритейлеров. В результате тысячи метров попросту простаивают. Хотя в каком-то смысле такое положение даже выгодно девелоперу. Дело в том, что банкиры внимательно следят за развитием событий и, как только на свободных площадях появляются новые арендаторы, тут же начинают требовать возврата долгов.

Банкирам, на первый взгляд, проще всего: знай себе принимай залоговую собственность и выгодно ее перепродавай. Но не тут-то было. Клиенты, как оказалось, искусственно завышали стоимость передаваемой в залог недвижимости в полтора, а то и в два раза. Так что целиком вернуть деньги никак не получится. Да и если бы финансисты пошли на реализацию такого сценария и выкинули на рынок залоговые объекты, второй волны кризиса не удалось бы избежать. Но, к счастью, оценив собственные риски и активы, банкиры пришли к выводу, что "просаживать" рынок им тоже невыгодно. В "цепочной" ситуации всем структурам нужно искать выход сообща.

Ловкость рук

Положительные сдвиги начались со строительной сферы. В данный момент на смену ТЦ-гигантам пришли небольшие многофункциональные комплексы, причем вместо кирпича и железобетона использованы дешевые и легкие каркасные конструкции. Подобные здания рассчитаны на одного-двух крупных арендаторов, которыми выступают сети — "Ашан", "Мега", "О,кей". "Эта схема, предложенная ритейлерами, приемлема для работы как с девелоперами, так и с банками. Ведь получить финансирование под недорогой и быстровозводимый объект на собственной земле гораздо проще. Да и себестоимость строительства сокращается чуть ли не вдвое, и сроки окупаемости значительно уменьшаются", — комментирует А. Могила. Кроме того, необходимо было что-то решать с арендой ранее построенных объектов, площади которых мелкие ритейлеры занимать не спешили и даже разрывали договоры.

По соседям

Офисный рынок находится в предвкушении роста. В последнем квартале прошлого года цены пусть немного, но повысились. Количество сделок по сравнению с III кварталом резко увеличилось. В классах А и Б продаж оказалось даже больше, чем в последние докризисные месяцы. Покупателями пока становятся преимущественно отечественные бизнесмены — иностранцы все еще выжидают. В начале года рост цен продолжился, в среднем они поднялись на 1,5%. Например, в 20-уровневом БЦ класса А "Виктория-Плаза" на продажу под офисы были выставлены верхние этажи по 4,5 тыс. за кв. м. Первому покупателю удалось приобрести площади по 4,4 тыс., остальные, рассчитывая на более весомые скидки, решили подождать и… прогадали. Собственник предпочел снять объект с торгов, не польстившись на предложение 5,5-6 тыс. за "квадрат". В результате дошло до того, что за наиболее ликвидные и интересные объекты устраивались негласные аукционы. Так случилось с объектом компании "Хорус-Капитал". Начальная цена составляла 3,5 млн, потенциальные покупатели медлили, но как только один из них дал согласие, тут же ввязались соперники. В результате площади подорожали на 20%. Возник и развивается новый тренд – в крупных бизнес-центрах продаются маленькие офисы, что раньше случалось довольно редко.

В моду входит built-to-suit

Ровно пять лет назад на российский рынок вышли крупные западные финансовые структуры, которые инвестировали в складскую недвижимость более $5 млрд. Они покупали готовые комплексы, не боялись вкладываться в перспективные и ликвидные строящиеся проекты. Уже в IV квартале 2009 года началось оживление рынка складской аренды, спрос растет. Этому способствовало и падение (по сравнению с 2008 годом) ставок на помещения класса А и В – они просели на 25-30% и составляют сегодня $100-120 за кв. м в год. При этом надо учесть, что только 40% логистических площадей в Москве и области отвечают международным стандартам.

Нельзя не отметить появление практики built-to-suit — возведения объектов под конкретного заказчика, который становится либо долгосрочным арендатором, либо собственником комплекса. По такой схеме девелопер MEGA GROUP построил склады для компании PEPSI, "РосЕвроДевелопмент" — для автоконцерна BMW, а PNK Group – для "Эльдорадо". "Built-to-suit имеет ряд преимуществ и для застройщика, и для арендатора, — объясняет Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty. — Первому гарантируется 100%-я заполняемость, спрогнозированные финансовые потоки. Второй получает помещение "под себя" и значительную экономию". Правда дальновидные девелоперы задумывались и о перспективах — ведь не исключены трудности с привлечением новых клиентов.

/Domania.ru/