/news/3471/

Недвижимость Латвии. Рынок сужается — цены растут

Аналитики компании Century21Baltwest изучили тенденции рынка недвижимости Латвии в январе — марте 2010 г. В I квартале цена квадратного метра росла в среднем на 2% в месяц и достигла к началу апреля уровня в 550 евро.

Рынок сужается — цены растут

Начиная с августа — сентября 2009 г. рынок недвижимости Латвии вырос на 20,8%. Однако в январе — феврале все же произошло некоторое снижение объемов продаж — примерно до 600–650 сделок в месяц. Объясняется это традиционно низкой активностью населения после рождественских и новогодних праздников, а также налоговыми изменениями, согласно которым продавец недвижимости должен представить справку об уплате налога на жилье, введенного с начала 2010 г. Соответственно, процесс заключения сделки значительно растягивался во времени — вплоть до нескольких недель.

Весной покупатели стали активнее, и цены повысились — прежде всего в наиболее ликвидных секторах рынка. Так, в апреле средняя стоимость типовых квартир в Риге составила 550 евро/кв. м. При этом в районе Вецмилгравис цены еще держатся на уровне 460–510 евро/кв. м, а на Тейке уже достигают 700–760 евро/кв. м. Основной причиной поступательного роста по-прежнему остается сокращение хороших предложений на рынке жилья. По оценке бывшего премьер-министра страны, лидера Народной партии Андрис Шкеле, в Латвии заморожены объекты общей стоимостью около 1 млрд латов (2 млрд долл.). Они были приобретены в основном в период с 2004 по 2007 г. с целью спекулятивных продаж и сегодня простаивают в ожидании лучших времен. Значительная часть такой недвижимости сосредоточена в руках банков, получивших новые активы в качестве обеспечения кредитов неплатежеспособных заемщиков. Сокращение ликвидных предложений вызывает ажиотаж. Все больше потенциальных покупателей начинают думать, что лучшее время для вхождения на рынок ушло и надо торопиться. По данным "SEB — индикатора цен на жилье", 32% жителей Латвии рассматривают возможность покупки жилья и уверены, что стоимость квартир будет расти.

Восстановлению спроса на недвижимость способствует и оживление ипотеки. В начале этого года ряд латвийских банков, прежде всего DNB-Nord, возобновили свои ипотечные программы, что позволило войти на рынок новым участникам.

Иностранные инвестиции

Пока желающих вкладываться в жилую недвижимость, в том числе в строительство новых домов в Латвии, среди иностранцев немного. Такие инвестиции можно охарактеризовать как разовые, и касаются они в основном небольших объектов, предназначенных под реконструкцию. Событием марта 2010 г. стало принятие в первом чтении поправок к закону ЛР "Об иммиграции", с которыми участники рынка связывают большие надежды. Согласно новому законопроекту иностранные инвесторы смогут получить вид на жительство на срок до пяти лет без обязательного проживания в Латвии* в случае покупки недвижимости, кадастровая стоимость которой достигает 100 тыс. латов (200 тыс. долл.) в Риге или 50 тыс. латов, если объект находится в другом районе.

Сейчас закон отправлен на доработку, но можно предположить, что его принятие позитивно отразится на настроении участников рынка.

Препятствия на пути к восстановлению

Основой развития любого национального рынка недвижимости почти всегда является местный спрос, а с этим в Латвии пока существуют большие проблемы. Покупать недвижимость из расчета 500 евро/кв. м и дороже готовы на данный момент лишь 2,5% жителей (согласно данным "SEB — индикатора цен на жилье"). Сегодня ни один макроэкономический показатель не свидетельствует о повышении материального благосостояния латвийцев. При этом с 1 января 2010 г. на 3% вырос подоходный налог с населения, составляющий сегодня 26%; введены 10%-ный налог на доход с дивидендов и 15%-ный налог с прироста капитала. Кроме того, утверждены налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости на недвижимость, используемую под хозяйственную деятельность, и новый налог на жилую недвижимость (от 0,1 до 0,3% в зависимости от жилой площади).

Официальный уровень безработицы достиг на конец марта 17,4%, что на 0,3% выше, чем в феврале, и почти на 3%, чем в декабре 2009 г., поэтому реальное число покупателей сегодня сократилось на 0,5% по сравнению со второй половиной 2009 г., когда оно составляло 3% населения.

По данным того же исследования SEB, спрос на кредиты в сегодняшней экономической ситуации остается очень низким: лишь 3% жителей готовы взять ипотечную ссуду. Люди стали осторожнее. "В экономической ситуации, при которой наблюдается высокий уровень безработицы и значительное уменьшение доходов населения, жителей охватывает неуверенность в будущем и они сдержанно оценивают перспективы инвестиций и долгосрочных обязательств, — отмечает эксперт по социальной экономике банка SEB Эдмунд Рудзитис. — Ситуация изменится вслед за улучшением общего экономического фона. Когда уменьшится уровень безработицы, а уровень доходов начнет расти, жители проявят более явный интерес к кредитам, а банки — к активному кредитованию".

Пожалуй, сегодня это наиболее правильная оценка ситуации на латвийском рынке недвижимости. Таким образом, скорее всего в апреле — июне мы увидим продолжение поступательного движения вверх. Динамика будет по-прежнему определяться количеством выданных ипотечных кредитов и политическими решениями властей.

Новостройки, элитный сегмент и жилье на курортах

Новостройки также поднялись в цене. Стоимость 1 кв. м. составляет в среднем 1 тыс. евро. Такое жилье демонстрировало за последние три месяца наиболее активный рост, поскольку его количество сокращается (во многом искусственно). Несмотря на то что новых объектов не возводят, по оценке аналитиков группы NIRA-Fonds, только в Риге пустует более 20 домов. Торговлю квартирами не ведут, потому что себестоимость строительства (а значит, и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по существующим ценам. В некоторых случаях банки сами стимулировали продажи новостроек по низкой стоимости, чтобы получить хоть какие-то деньги, но общее количество нереализованных объектов продолжает оставаться весьма значительным. И это при проживании в столице более 8 тыс. семей, стоящих в очереди на получение муниципальных квартир!

Примерно такая же ситуация в Юрмале и на Видземском взморье. Продажи нового жилья на этих курортах осуществляют сегодня по цене 1,5–2,5 тыс. евро/кв. м. Правда, на сайтах недвижимости до сих пор выставлены особняки и малоквартирные дома, в которых 1 кв. м оценивают в 3–6 тыс. долл., но эти предложения не востребованы. По оценке "SEB — индикатора цен на жилье", только 1% местного населения готов сегодня покупать квартиры по цене выше 1,5 тыс. евро/кв. м.

Россияне и другие иностранцы по-прежнему убеждены в том, что квартира или дом в Юрмале не может стоить дороже аналогичного жилья на лучших курортах Средиземноморья. Пока это не поймут владельцы выставленных на продажу вилл и апартаментов, разница между спросом и предложением на балтийском курорте будет держаться на том же уровне.

В секторе рижской элитной недвижимости стоимость жилья составляет 1–2 тыс. евро/кв. м. Подобный уровень держится уже три месяца. Сделок заключают крайне мало. В этом сегменте та же проблема, что и в Юрмале, — владельцы упорно продолжают выставлять свои квартиры по 3–4 тыс. евро/кв. м, хотя покупателей по таким ценам ни в Риге, ни за ее пределами просто нет.

Аренда: конца кризиса не видно

Обилие невостребованных, в том числе спекулятивных квартир, а также низкая экономическая активность населения вызвали переизбыток предложения на рижском рынке аренды жилых площадей. Ставки — 1–2 лат/кв. м в месяц в средней типовой квартире. Доходность таких объектов не превышает сегодня 7% годовых. Нередки случаи сдачи квартир в аренду с одним единственным условием: будущий жилец должен оплачивать лишь коммунальные расходы.

Таким образом, рынок аренды в целом переживает тяжелые времена. Предложение значительно превышает спрос, причем это соотношение напрямую зависит от состояния латвийской экономики. Следовательно, каких-то серьезных перемен на рынке недвижимости предстоит ждать еще долго.

Стоимость жилья в городах Латвии
222 тыс. евро — цена двухкомнатной квартиры площадью 75 кв. м в эксклюзивном жилом комплексе. Юрмала.
120 тыс. евро — стоимость трехкомнатной квартиры площадью 85 кв. м в новом жилом комплексе. Рига.
54,6 тыс. евро — цена двухкомнатных апартаментов площадью 42 кв. м в реконструированном старинном поместье. Рига.
34,5 тыс. евро — стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 53 кв. м в монолитном девятиэтажном доме. Лиепая.

Данные "Н&Ц"

* Сегодня любой иностранец, получивший вид на жительство в Латвии, обязан проживать в Шенгенской зоне не менее шести месяцев в году. Источник: Недвижимость и Цены

/Prian.ru/