/news/3648/

Новостройки экономкласса

Для покупателей квартир экономкласса согласно результатам исследования, проведенного аналитическим центром инвестиционного агентства «Трамп Реал Эстейт», главным аргументом при выборе новостройки является цена. Около 79% опрошенных новоселов упомянули этот критерий в первую очередь. Покупатель готов отказаться от других требований, например к месту проживания, планировке квартир и прочему, в случае если стоимость жилья его полностью устраивает. По данным аналитического центра «ИРН», средние цены на новостройки экономкласса, расположенные на юге, юго-востоке, востоке и северо-востоке столицы, в конце марта — начале апреля текущего года составили 124–132 тыс. руб./кв. м, в более престижных районах на западе, юго-западе, севере и северо-западе — от 148 до 179 тыс. руб./кв. м. За год жилье в новостройках экономкласса подешевело на 12–13%. Динамика цен в ближайшей перспективе будет зависеть от объемов вводимого в строй жилья, в частности от темпов реализации таких проектов, как микрорайон Царицыно, где заявленная стоимость 1 кв. м начинается от 70 тыс. руб. По данным аналитиков компании Est-a-Tet, вымывание с рынка наиболее дешевых предложений явилось стимулом для повышения цен на рынке новостроек в течение I квартала 2010 г. По итогам первых трех месяцев цены на новые проекты в целом поднялись на 6%, хотя динамика роста стоимости квартир по отдельным сегментам рынка и объектам несколько варьировалась — от 1,5–2% за квартал до 1,5–3% в месяц. Такие показатели объясняются тем, что в целом рынок новостроек еще далек от стабильности, хотя продавцы и пытаются активно играть на повышение. Это характерно для предложений экономкласса, где в связи с высоким покупательским спросом и стремительным вымыванием дешевого предложения рост цен по отдельным проектам составляет около 30%. Главным образом речь идет о жилых проектах компании «Ведис Групп» — микрорайонах Марфино, Нахимово, Алексеево, к которым сегодня подтягиваются и другие застройщики — компания «ПИК», СУ-155, ДСК1 и др. Несмотря на внимание, уделяемое девелоперами жилью экономкласса, наибольший объем предложения сегодня традиционно сконцентрирован в сегменте новостроек бизнес-класса. Рост цен на объекты бизнес-класса, если только они не продавались по изначально завышенной цене, также составил около 1,5–3% в месяц. Проекты бизнес-класса по ценам свыше 180 тыс. руб./кв. м пользовались ограниченным спросом, и застройщики были вынуждены пересмотреть ценообразование. Покупатели в сегменте бизнес-класса, как и в сегменте эконом, также не готовы переплачивать. Стоимость инвестиционных квартир в наиболее ликвидных элитных новостройках за первые три месяца 2010 г. выросла на 10%. Это относится, например, к проекту «Садовые кварталы», квартиры в котором сегодня продают от 7 тыс. долл./кв. м. Увеличение цен на менее ликвидные объекты было несущественным. В целом рост цен на элитные новостройки за I квартал 2010 г. не превысил 2%.


Новые проекты
Новым масштабным проектом на рынке новостроек является микрорайон Царицыно, договор на эксклюзивную реализацию квартир в котором подписала компания «НДВ-Недвижимость». Первая очередь проекта предполагает строительство порядка 420 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости, а также возведение гаражей на 8,5 тыс. машино-мест.
Строительство ведется на территории площадью 44 га напротив Царицынского парка. Девелопером проекта выступает крупнейший владелец земли в Москве — МКХ (Московский комбинат хлебных изделий). Генеральный подрядчик — МФС-6. Участники хотят продемонстрировать беспрецедентную скорость строительства: первые корпуса будут сданы в конце 2010 г., некоторые дома уже построены.
При разработке проекта создатели ориентировались на концепцию доступного и комфортного жилья в Москве. Недалеко от станции метро «Царицыно» вырастут современные монолитно-кирпичные дома (всего первая очередь проекта предусматривает возведение около 370 тыс. кв. м жилья). В микрорайоне запланировано построить поликлиники, четыре детских сада, две школы, свыше 50 тыс. кв. м коммерческих и торговых площадей. Стартовая цена — от 70 тыс. руб./кв. м.
Компания «Ведис Групп» в 2010 г. планирует приобрести до десяти строительных площадок в различных районах Москвы и возвести около 800 тыс. кв. м жилой недвижимости на 13 тыс. квартир. На 2011 г. намечен выход на строительные площадки Подмосковья, в планах компании достигнуть целевых показателей ввода в эксплуатацию 1 млн кв. м жилья в год. На рассмотрении «Ведис Групп» сегодня находится около 50 участков для застройки, основная часть которых расположена на удалении от центра и предусматривает комплексную застройку и модернизацию каждого из застраиваемых районов. В III квартале 2010 г. компания «Ведис Групп» начинает строительство и реализацию двух новых проектов в Москве: на улицах Нарвской (САО) и Большой Очаковской (ЗАО). Сделки по покупке этих участков состоялись в марте 2010 г. и стали первыми на земельном рынке Москвы с начала кризиса. Проект строительства жилого комплекса на улице Нарвской, 1а в Войковском районе предусматривает возведение жилых домов серии П44Т (ДСК 1). На участке площадью 8 га будут введены в строй около 90 тыс. кв. м недвижимости, детский сад, школа, наземные гаражи и спортивные детские площадки. Первые этажи зданий займут объекты социальной инфраструктуры. Жилой комплекс экономкласса на Большой Очаковской улице, владение 1,3 — это жилые дома серии КОПЭ (ДСК 2) и П44Т (ДСК 1) на участке около 12 га. Общая площадь строительства составит около 200 тыс. кв. м — 140 тыс. кв. м жилья и 60 тыс. кв. м инфраструктуры. Здесь сдадут в эксплуатацию также детский сад, школу, подземные гаражи, спортплощадки и предприятия сферы услуг. Ориентировочная стоимость 1 кв. м на начальном этапе строительства составит 90 тыс. руб. В 2009 г. компания «Ведис Групп», специализирующаяся на возведении жилья экономкласса, построила 500 тыс. кв. м жилья, продала 5 тыс. квартир. Общий девелоперский портфель компании достигает цифры в 1250 тыс. кв. м — это семь проектов в различных округах Москвы. Два проекта (Марфино и Алексеево) уже реализовано, три проекта (Нахимово, Юрлово, Андреевский) находятся в активной стадии реализации и два проекта общей площадью почти 300 тыс. кв. м — в стадии разработки.

Средние цены на московские новостройки по классам жилья в конце марта — начале апреля 2010 г.(тыс. руб./кв. м)
Экономкласс    114
Бизнес–класс    162
Элитное жилье    498
Данные компании «МИАН»

Новые тенденции
Одной из особенностей посткризисного первичного рынка стало обращение ряда застройщиков к формату квартир с отделкой. Об этом говорят данные исследования, проведенного аналитиками компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Если до кризиса доля квартир с отделкой была минимальна и предлагались они в основном в элитном и бизнес-классе, то сегодня их количество растет, в том числе в новостройках экономкласса. На сегодняшний момент новостройки с выполненным ремонтом составляют 30% от общего числа предложений на первичном рынке элитной недвижимости. В сегменте жилья бизнес-класса процент таких предложений — порядка 15%, в экономклассе — около 7%.
В качестве дополнительного фактора привлечения покупателей девелоперы стали использовать квартиры с выполненным ремонтом. Сегодня эта тенденция набирает обороты. Стандартный перечень работ по чистовой отделке квартиры в новостройке предполагает, что компания-застройщик производит выравнивание и оштукатуривание поверхностей, устанавливает входную сейф-дверь, обычные межкомнатные двери из ДВП, полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Отделка комнат включает на стенах бумажные обои или обои под покраску; на полу линолеум, у некоторых застройщиков ламинат; потолок покрыт водоэмульсионной краской; в санузлах стены красят, на пол укладывают керамическую плитку. По качеству отделка может быть муниципальной или коммерческой. Муниципальная отделка встречалась еще в советское время, сегодня ее качество несколько улучшилось, материалы стали более презентабельными на вид. Но сегодня квартиры с муниципальной отделкой чаще всего реализуются в рамках социальных программ и в открытую продажу поступают редко. Коммерческая отделка — относительно новое явление, она подразумевает использование более качественных и дорогостоящих материалов. Так, если стоимость муниципальной отделки составляет примерно 2 тыс. руб./кв. м, то в коммерческой может достигать 6 тыс. руб./кв. м.

Основные критерии выбора квартиры в новостройке
Как было отмечено выше, согласно исследованию, проведенному аналитическим центром компании «Трамп Реал Эстейт», главным критерием при покупке жилья в новом доме является цена. Далее следуют.
Местоположение. Наряду с ценой транспортная доступность — важнейший критерий для покупателей (68% опрошенных). Предпочтение среди равных по параметрам объектов было отдано тем, которые расположены вблизи парков и скверов, а также районам с развитой инфраструктурой.
Репутация застройщика. Важен прежний опыт застройщика по срокам сдачи зданий в эксплуатацию. Этот критерий озвучили 66 % покупателей. Опыт застройщика в реализации проектов и высокое качество работ всегда вызывают доверие. Репутация застройщика особенно важна для тех, кто приобретает квартиру на нулевом цикле проекта, когда риски наиболее высоки.
Состояние документов. Застройщик обязан предъявлять по первому требованию для ознакомления весь пакет правоустанавливающих документов — так считают 62% покупателей. Можно сказать, что пикеты обманутых дольщиков не прошли бесследно. Кроме того, все больше граждан хотят инвестировать свои средства в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», отказываясь от так называемых серых схем приобретения жилья.
Планировки. Современные удобные планировки квартир важны для 48% опрошенных. К сожалению, немало домов построено с планировками не для жизни. Например, необыкновенно большие санузлы в трехкомнатных квартирах или коридоры, занимающие 15% общей площади жилья. Если ранее на растущем рынке покупатели меньше обращали внимание на такие детали, то сегодня ситуация кардинально изменилась. Это видно по показателю 48%, который обеспечил данному критерию попадание в пятерку основных, влияющих на выбор квартиры.
Источник: Недвижимость и Цены
эконом-класс, первичка