/news/4917/

Сюрприз для девелоперов

Принятые и подписанные президентом поправки к закону №214-ФЗ стали сюрпризом для девелоперов. О необходимости их принятия говорили более двух лет, а последние месяцы не оставляли сомнений в том, что поправки вот-вот вступят в силу, но девелоперы верили в чудо. Однако чудеса случаются только в сказках – пора бы уже перестать в них верить и начать работать по закону.

«Dura lex, sed lex», – говорили древние правоведы. И были абсолютно правы. Но похоже, эта универсальная юридическая формула не касается российских девелоперов, которые напрочь забыли латинскую мудрость, зато назубок выучили другую, куда более противоречивую – российскую: «Строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Именно этой аксиомой предпочли руководствоваться российские застройщики после 1 апреля 2005 года, когда в силу вступил легендарный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

С самого дня принятия этого закона отечественные девелоперы в один голос утверждали, что работать по нему не станут. По крайней мере, именно так можно было трактовать заявления, в которых застройщики всячески критиковали новый закон и пытались убедить публику в невозможности его соблюдения. Именно тогда появились схемы, позволявшие продавать жилье в обход закона №214-ФЗ. В итоге, по данным аналитиков, доля сделок, совершаемых по договору долевого участия (ДДУ), в Москве до сих пор не превышает 10%. Причем в основном по закону продается жилье бизнес- и премиум-класса, а в сегменте массового жилья используются какие угодно схемы, кроме договора долевого участия.

Действительно, не все проекты можно продавать по ДДУ. Но настоящие ограничения касаются лишь освоения земель различных ведомств и участков, на которые оформлен краткосрочный договор аренды. В остальных случаях девелоперу достаточно получить разрешение на строительство, собрать пакет документов и приступить к продаже квартир по ДДУ.

Почему застройщики не хотят этого делать – вопрос риторический. В этом случае бизнес по возведению многоквартирных домов становится более сложным и рискованным. Еще бы! Затягивать сроки сдачи дома нельзя, начинать продавать квартиры до получения документов на строительство нельзя, пускать полученные от продажи квартир деньги на финансирование других строек нельзя! Все это лишало девелоперов возможности получать сверхприбыли и манипулировать деньгами дольщиков в произвольном порядке.

Более пяти лет законодатели и чиновники фактически закрывали глаза на то, что девелоперы продолжали строить и продавать жилье по обходным схемам. В опалу попала лишь вексельная схема, зато остальные использовались практически повсеместно. И когда депутаты все же решили обязать девелоперов исполнять закон, те ударились в панику и принялись наперебой рассказывать, какие ужасы ждут российский рынок недвижимости в связи с введением новых правил работы.

Говорят, гендиректор одной из девелоперских компаний, узнав о том, что Медведев подписал поправки, чуть не слег с сердечным приступом, а другой устроил форменную истерику и бился в ней в течение дня. Хотя и депутаты, и чиновники, и СМИ (в том числе «БН.ру») многократно сообщали о том, что принятие данных поправок – вопрос решенный. Видимо, застройщики просто до самого конца надеялись, что этого не случится.

Строительному лобби не удалось добиться переноса или полной отмены данных поправок, и это хорошо. Что бы там ни говорили склонные к паранойе застройщики, изменение законодательства будет на руку развитию и становлению в нашей стране цивилизованного рынка девелопмента. Возможно, на первом этапе некоторые девелоперы понесут убытки, снимут с реализации часть квартир и потратят немало денег на оформление документов, позволяющих продавать жилье по закону №214-ФЗ. Но это издержки, которые девелоперам следовало понести еще пять лет назад, а не пытаться всеми правдами и неправдами придумывать обходные пути. Застройщики решили, что они вполне могут позволить себе не исполнять закон. За это им положено нести ответственность. Впрочем, наказать следует и тех, кто препятствовал созданию необходимых для исполнения закона условий, – чиновников, затягивавших выдачу разрешений и получение согласований.

Главное, чтобы принятие полезных для рынка поправок не привело к обратному эффекту. Все мы помним, как на волне вступления в силу закона №214-ФЗ и создания искусственного дефицита жилья девелоперы взвинтили цены на недвижимость. Учитывая общий шумовой фон, который формируют в своих публичных выступлениях руководители компаний, они намерены воспользоваться оказией и повысить цены на свои объекты. Не факт, что на «низком» рынке у них что-то получится, но даже сама эта попытка должна быть пресечена на корню. Опыт ряда компаний показывает, что работать по закону №214-ФЗ можно и даже нужно. Тем более учитывая ряд поблажек, которые получили застройщики в дополнение к ограничениям.

Девелоперам следует уверовать в то, что времена «серых» схем канули в Лету, а покупатель квартир в новостройке – не источник бесплатных денег, но полноценный партнер девелопера, который имеет как свои обязанности, так и права. А для того чтобы обеспечить эти права, девелоперам не мешало бы исполнять закон и смириться с тем, что он накладывает на них определенные обязательства. Уголовный и Административный кодексы, к примеру, тоже накладывают на всех граждан ряд не всегда приятных обязательств и ограничений, но нарушителей этих документов наказывают по всей строгости закона. Застройщиков же, не соблюдающих федеральный закон, пока не наказывали. Теперь будут. И вариант публичной порки кого-нибудь из особо злостных нарушителей пришелся бы кстати. Благо кандидатов хватает. Остальные в этом случае быстрее признали бы правила новой реальности и начали работать в рамках законодательства. Что, собственно, и требуется.

Антон Белых
Источник: Бюллетень недвижимости