/news/4979/

Cделка с вычетом. Льготы для налогоплательщиков

При совершении определенных операций с недвижимостью мы имеем право на имущественный налоговый вычет. Рассмотрим все случаи, когда можно воспользоваться такой льготой.

Покупаем или строим


Имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком следующих расходов.

1. На новое строительство либо покупку:

- жилого дома;
- квартиры;
- комнаты;
- доли или долей в указанных помещениях;
- земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, а также участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

В фактические расходы на новое строительство либо покупку жилого дома могут включать расходы на:

- разработку проектно-сметной документации;
- приобретение строительных материалов;
- приобретение жилого дома (в том числе неоконченное строительство);
- работы или услуги по строительству и отделке;
- подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников;
- приобретение квартиры, комнаты, доли в них или прав на такие объекты в строящемся доме;
- приобретение отделочных материалов;
- работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Следует знать, что расходы на отделку могут быть учтены только в том случае, если в договоре указано приобретение недостроенных жилого дома, квартиры, комнаты без отделки.

2. На погашение процентов по целевым займам и кредитам, которые были израсходованы на новое строительство либо приобретение объектов, указанных выше.

3. На погашение процентов по кредитам, которые получены в целях рефинансирования (перекредитование) кредитов.

Вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. При покупке или строительстве жилого помещения налогоплательщик сможет вернуть 13% удержанного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в пределах 2 млн руб. То есть если вы купили квартиру за 2 млн руб., то вам фактически возместят 260 тыс. руб. Эти же деньги вы получите, если жилое помещение стоит дороже 2 млн руб. Если же цена квартиры, например, 1 млн руб., то вернуть можно только 130 тыс. руб. Если для покупки или строительства жилья вы брали заем в банке, то имеете право еще на один вычет — 13% от суммы оплаченных вами процентов по кредиту.

Когда имущество приобретают в общую долевую либо совместную собственность, то размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо согласно письменным заявлениям (в случае покупки в совместную собственность).

Продаем свое


При продаже имущества, находившегося в собственности три года и более, имущественный вычет не предоставляется, так как доходы в этом случае не подлежат налогообложению. Данное правило распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г. (ч. 4 ст. 5 Закона № 368-ФЗ). Другое дело, если вы продаете недвижимость, которой владели менее трех лет. Тогда необходимо заплатить НДФЛ, но при этом законом предоставляется имущественный налоговый вычет.

При продаже недвижимого имущества (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки, а также доли в них) сумма вычета в налоговом периоде не может превышать в целом 1 млн руб. При этом размер вычета относится не к количеству продаваемых объектов, а к сумме в целом.

Например, гражданин в 2009 г. продал две квартиры: одну за 1 млн руб., а вторую за 2 млн руб., то есть получил доход в размере 3 млн руб. Из этой суммы необходимо вычесть 1 млн руб. (имущественный вычет). Значит, продавец обязан уплатить НДФЛ с оставшихся 2 млн руб.

2 млн руб. х 13% = 260 тыс. руб.

При продаже иного имущества (автомобили, нежилые помещения, гаражи и т. д.) сумма вычета в налоговом периоде не может превышать в целом 250 тыс. руб.

Продаем общее имущество


В соответствии со ст. 220 НК РФ если продаваемое имущество находится в общей долевой или совместной собственности, то размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле (при долевой собственности) либо по договоренности между ними.

Например, квартира находится в общей долевой собственности двух лиц (по Ѕ доли) менее трех лет. Квартиру продали за 2 млн руб. При продаже каждому собственнику полагается по 1 млн руб. Имущественный налоговый вычет для каждого составит 500 тыс. руб. Значит, НДФЛ взимают с оставшихся 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб. (размер НДФЛ для каждого собственника).

Важное замечание: если долю продает только один сособственник, то как единственному продавцу ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в полном объеме, то есть в размере 1 млн руб. (письмо Минфина России от 11.04.2007 № 03-04-05-01/10).

Замена вычета


Как следует из ст. 220 НК РФ, вместо использования права на получение вычета налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов.

Чтобы было понятно, приведем простой пример. Допустим, гражданин в 2008 г. купил квартиру за 2,5 млн руб. В 2010 г. он продал ее за 3 млн руб. С использованием имущественного налогового вычета расчет НДФЛ следующий:

3 млн руб. (доход от продажи) — 1 млн руб. (налоговый вычет) = 2 млн руб.
2 млн руб. х 13% = 260 тыс. руб.

А если гражданин воспользуется своим правом на замену, то в этом случае НДФЛ рассчитывают по-другому:

3 млн руб. (доход от продажи) — 2,5 млн руб. (расходы на покупку квартиры) = 500 тыс. руб.
500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

Таким образом, замена имущественного вычета в данной ситуации выгоднее.

Право выбора остается за налогоплательщиком. Главное, чтобы гражданин мог документально подтвердить понесенные им расходы. Для этого необходимы платежные поручения, выписки из банковского счета, договоры, расписки и т. д.

Многие считают, что могут не платить НДФЛ при продаже старого жилья и одновременной покупке нового. К сожалению, это не так. Несмотря на то что полученный доход будет сразу потрачен на приобретение другого жилого помещения, вырученные от продажи деньги все равно облагаются налогом. Однако его размер можно уменьшить способами, описанными выше.
Саглар Адьянова
Источник: Недвижимость и Цены