/news/5184/

Как застраховать себя от риска при покупке новостройки

Несколько лет назад страховые компании стали предлагать дольщикам, вкладывающим деньги в строительство жилья уберечься от возможных потерь – застраховать финансовые риски. Но мало кто из покупателей воспользовался этим продуктом. Денег у людей всегда в обрез, лишние траты им ни к чему. Если покупатели не покупают страховку, то как они заботятся о сохранности своих денег?

Российские реалии: страховка дорогая, но квартиры не обеспечит

И сегодня страхование финансовых рисков - непопулярный вид страхования, хотя в законодательных органах даже обсуждался вопрос о введении обязательного страхования для дольщиков. Но дальше обсуждений дело не пошло.

До кризиса интерес к страхованию финансовых рисков был очень низким: "Когда цены на недвижимость почти во всех городах нашей страны росли уж никак не меньше 25% в год, полученных через 2-4 года по страховому возмещению денег хватило бы на приобретение не более половины прежней квартиры. К тому же раньше часть денег проходила по "серой схеме" и не попадала бы под страховое возмещение. А квартиры у девелоперов и так разлетались как пирожки, поэтому о дополнительных гарантиях и удобстве для покупателя обычно не думалось. То есть ни покупатели, ни продавцы не были серьезно заинтересованы во внедрении страхования рисков при долевом участии", - рассказал журналу Metrinfo.Ru Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации "Лидер". С началом кризиса, когда риски недостроя возросли, а спрос на квартиры упал, покупатели и продавцы недвижимости задумались о страховании финансовых рисков, но ситуация не изменилась.

Несмотря на то, что этот вид страхования может защитить дольщиков от потери вложенных средств при нарушении исполнения договора долевого строительства, не многие из них готовы купить соответствующую страховку. Большинство опрошенных нами комментаторов утверждает, что в их практике ни один из их дольщиков не интересовался такой возможностью: "Практически никто не использует страховку при долевом строительстве, к сожалению, страховые схемы пока не развиты, и основным гарантом для дольщиков сейчас является Федеральный закон № 214", - сообщает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое Качество". "Если предложить покупателю на выбор скидку в 5% или заключение договора страхования рисков, то многие выберут первый вариант", - утверждает Григорий Алтухов ("Лидер"). "Наши клиенты ни разу не проявляли интерес к страхованию финансовых рисков, - заявляет Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний "Домостроитель", - и, по-моему, договор долевого участия и так достаточно надежно защищает права потребителя. К тому же, при выборе квартиры дольщики учитывают динамику и темпы строительства и анализируют поведение компании в самые тяжелые периоды кризиса. Кризис – это идеальная лакмусовая бумажка, и эффективная работа компании в период кризиса – самый веский для покупателя аргумент в пользу застройщика, не требующий никакого страхования".

Но не для всех инвесторов хорошая работа застройщика в кризис – достаточное основание для заключения договора долевого участия по 241-му закону: "Значительная часть покупателей хочет получить некие дополнительные гарантии того, что квартира будет передана им в срок и без строительных недоделок. Но в большинстве случаев речь идет о внесении в договор на приобретение квартиры дополнительных пунктов, более четко прописывающих сроки передачи квартиры покупателю, оформления прав собственности, устранения недоделок и штрафные санкции за нарушение условий договора застройщиком, а не о страховании", - утверждает Григорий Алтухов ("Лидер"). Но даже четко составленный договор не сможет защитить от многих рисков, поэтому "С наступлением кризиса многие покупатели объектов недвижимого имущества в многоквартирных домах стали настороженно относиться к приобретению квартиры или нежилого помещения на первичном рынке. В нынешней ситуации любой девелопер может столкнуться с серьезными финансовыми трудностями. Помимо этого, покупатели боятся двойных продаж, откровенного мошенничества, просчетов проектировщиков и конструкторов. А Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004г., призванный защищать участников долевого строительства новостроек, используется далеко не всеми застройщиками", - рассуждает Валерия Симонова, руководитель юридического отдела компании "НДВ-недвижимость". Казалось бы, на таком фоне желающих застраховать финансовые риски при вложении средств в долевое строительство должно быть очень много, но это не так: "В реалиях российского строительного рынка интерес дольщиков к этому виду страхования возрастает с каждым годом, но это только интерес, когда дело касается заключения договора страхования, показатели резко падают", - Елена Рыбкина, руководитель отдела рекламы и PR компании "АТЛАНТ ИНВЕСТ".

Причин тому очень много, среди них:

низкая культура страхования россиян: многие наши сограждане даже не знают о возможности страхования, не понимают, зачем нужны страховки;

высокие цены: страховой взнос по договору страхования финансовых рисков измеряется сотнями тысяч рублей, а многим дольщикам едва удается набрать необходимую сумму на покупку самой квартиры. Порою размер страховой премии сводит на нет выгоду от покупки строящегося объекта, а ведь дольщики предпочитают строящееся жилье уже готовому именно из-за этой выгоды. Таким образом, смысл страхования финансовых рисков теряется;

неадекватность страховой выплаты: договор страхования финансовых рисков обычно заключается на сумму инвестиций (а это чаще всего 30-40% от стоимости квартиры), и если наступит страховой случай, застрахованный дольщик получит лишь эту сумму, которой, скорее всего, не хватит ни на участие в новом долевом строительстве, ни тем более на покупку квартиры;

довольно сложная процедура заключения договора, требующая предоставления большого количества документов.

Есть и другие, менее значимые, но весомые причины: "Среди них скудный выбор страховых программ и аккредитованных страховщиками новостроек, а также недоверие к страховым компаниям, с которыми у многих россиян уже был негативный опыт, например, по КАСКО", - уверяет Григорий Алтухов ("Лидер"). Вот и получается, что страхование финансовых рисков воспринимается многими покупателями как дополнительное обременение. Поэтому большинство застройщиков не стремятся сотрудничать со страховыми компаниями по данному виду страхования.

Страховые компании тоже не проявляют особой активности, и у них на это свои причины: "Наша компания отказалась от данного вида страхования из-за высоких рисков. Экономическая ситуации не стабильна, как и положение многих застройщиков. Дольщики не хотят заключать подобный договор из-за дополнительных расходов, а страховщики из-за слишком больших рисков", - сообщает Марина Антонова, начальник Управления добровольного страхования Регионального Страхового Центра (входит в ГК "Пересвет-Групп"). Но ведь и до кризиса данный вид страхования практически не развивался, многие страховые компании пробовали страховать дольщиков, но очень быстро от этого отказывались. Во-первых, работать по данному виду страхования фактически возможно только с теми компаниями, которые используют Закон № 214, а таким компаниям и их дольщикам страхование финансовых рисков как раз менее интересно. В остальных же случаях, когда страхование финансовых рисков более актуально, от девелоперов обычно сложно получить необходимый перечень документов для проведения требуемого андеррайтинга и определения условий страхования. Альтернативные схемы приобретения жилья, например, вексельные или по предварительным договорам купли-продажи (жилищные фьючерсы) не дают возможности определить условия страховой защиты, а если при использовании этих схем еще и не фиксируются даты окончания строительства и сдачи объекта, то невозможно определить период страховой ответственности. Кроме того, высокая вероятность наступления страхового случая при страховании финансовых рисков не позволяла страховщикам удешевлять данный продукт, а высокая цена отталкивала потенциальных клиентов и заставляла отказываться от данного вида страхования.

Тем не менее, немногочисленные страховые компании, например, МСК-Стандарт (Стандарт-Резерв), Интерсоюз (SKS GROUP), Русская страховая компания и др. все-таки развивали данный вид страхования и продолжают действовать в том же духе. С кризисом их немногочисленное количество, конечно, сократилось, но, тем не менее, и сегодня есть возможность застраховать финансовые риски при долевом строительстве.

Что это такое

Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве защищает дольщика (для страховой компании он является страхователем) от невыполнения застройщиком его обязательств по договору инвестирования (или долевого участия и т.п.), в том числе невозврата вложенных средств по причинам, независящим от дольщика.

Дольщик может рассчитывать на получение выплаты по данному договору страхования, если он не получит в срок свою квартиру, которая фигурирует в договоре долевого участия, и при этом застройщик не вернет ему вложенные деньги.

Правда, по правилам страхования большинства страховых компаний на страховую выплату можно рассчитывать только в случае банкротства застройщика или его ликвидации в случае чрезвычайных и непредотвратимые обстоятельства (к таким обстоятельствам относят войны, забастовки, природные катаклизмы и т.п.) и в случае неправомерных умышленных действий застройщика (например, двойной продажи квартир, ошибок проектирования и т.п.).

Договор страхования финансовых рисков обычно заключается на сумму инвестиций, именно в пределах этой суммы несет ответственность страховая компания, т.е. если дольщик вкладывает в строительство 4 млн. руб., то при наступлении страхового случая он получит максимум 4 млн. руб., но никак не новую квартиру.

Договор страхования финансовых рисков заключается на основании заявления дольщика, либо параллельно с договором долевого участия либо после, а его срок устанавливается исходя из срока договора долевого участия: "Обычно договор страхования заключается до конца срока строительства, если сроки затягиваются, то заключается дополнительное соглашение, где прописывается новый срок действия основного договора", - говорит Марина Антонова ("Пересвет"). "Однако некоторые страховые компании обращают внимание покупателя на то, что результатом его участия в инвестиционном проекте должен стать не факт получения ключей, а факт оформления права собственности на объект недвижимого имущества, поэтому предлагают заключить договор страхования на более длительный срок", - уточняет Валерия Симонова (НДВ).

Все перечисленные параметры договора страхования определить нетрудно, сложности возникают при определении страхового тарифа, по которому начисляется страховой взнос. Для того чтобы заключить договор страхования финансовых рисков и рассчитать тариф страховой компании потребуется целая кипа бумаг от компании-застройщика: учредительных, лицензий, документов о строящемся объекте…

Страховщик проводит экспертизу всех полученных документов, оценивает свой риск и принимает решение о возможности заключения договора страхования, а также рассчитывает страховой тариф. "Он зависит от ряда факторов: стоимости квартиры, сложности строительства, от репутации компании-застройщика", - говорит Марина Антонова. Также тариф зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций. В среднем он составляет 1-2% от страховой суммы в год, максимум – 4,5-6% при высокой степени риска. Таким образом, при инвестировании в долевое строительство 4 млн. руб. за страхование финансовых рисков придется заплатить минимум 40 000 руб.

Если наступит страховой случай

Заключить договор страхования – это лишь полдела, главное – получить страховую выплату при наступлении страхового случая. А при страховании финансовых рисков есть свои подводные камни, о которых застраховавшийся дольщик узнает только потом.

Во-первых, страховую выплату по данному виду страхования нельзя получить при замораживании строительства или увеличении его сроков. "Страховыми случаями являются банкротство или ликвидация застройщика. А вот продление сроков строительства таковым не является. Если дом продолжает строиться другими компаниями, либо просто затягиваются сроки, но застройщик не признан банкротом, страховая сумма не выплачивается, - предупреждает Марина Антонова, - а ведь застройщиков не так часто объявляют банкротами, и даже проблемные новостройки обычно достраивают другие девелоперы. Я не думаю, что даже сейчас, в период острого дефицита инвестиций в строительство, появится массовый недострой". Таким образом, застраховав финансовые риски при долевом строительстве и заплатив за страховой полис не маленькие деньги, можно несколько лет прождать своей квартиры, не рассчитывая на страховую выплату. При этом если возникнет желание продлить договор страхование финансовых рисков, придется платить еще – за каждый год страхования.

Во-вторых, даже если застройщик обанкротится и будет запущена процедура банкротства, она продлится ни один месяц, и все это время дольщику не останется ничего другого, как ждать своей выплаты, потому что для получения страхового возмещения необходимо официальное подтверждение банкротства предприятия.

В будущее с надеждой

Пока говорить о развитии страхования финансовых рисков при долевом участии невозможно, для этого нет никаких условий: слишком большие риски, слишком большая стоимость полиса и слишком велика нелюбовь россиян к страховщикам, но, по мнению некоторых экспертов, будущее у данного вида страхования все-таки есть. "В нынешней ситуации риск банкротства застройщика слишком велик, поэтому страхование финансовых рисков становится нерентабельным, но у него есть светлые перспективы на стабильно развивающемся рынке", - считает Марина Антонова. "Возможно, страхование финансовых рисков дольщиков приобретет некую известность к лету следующего года, когда по прогнозам аналитиков начнется восстановление рынка недвижимости, и судьба застройщиков и их объектов станет более ясной. Возможно даже, что один из девелоперов возьмет на себя расходы по такому страхованию для привлечения большего количества клиентов", - такой оптимистический прогноз дает Григорий Алтухов ("Лидер").

Как выясняется, страхование финансовых рисков не защищает дольщиков от затянувшегося строительства и гарантирует возврат только инвестированных в объект недвижимости средств, без учета инфляции и роста рынка, поэтому так ли уж необходим данный вид страхования российским дольщикам? Споров на этот счет много, но пока рынок говорит сам за себя: спрос и предложение этого вида страхования очень низкие. Но все-таки договор страхования финансовых рисков защищает дольщиков хотя бы от части возможных убытков, что уже неплохо, поэтому при снижении стоимости страхового полиса желающих заключить подобный договор, скорее всего, будет больше, а значит, страховые компании начнут развивать и совершенствовать данный вид страхования.

Источник: Интернет-журнал Metrinfo.ru