/news/5291/

Сделка с недвижимостью. Как обойти препятствия?

На вопросы читателей отвечает Марина Маркина, юрисконсульт компании «ИНКОМ-Недвижимость»

Мать и сын хотят поменяться своими квартирами. Как проще их переоформить: через договор мены или дарения? И каким образом обстоит дело с налогами в том и другом случае?

— Если сын несовершеннолетний, то заключить договор мены нельзя (п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если взрослый — можно, это и проще, и дешевле.

Что касается налогообложения, то при дарении близкими родственниками налог не взимается. При мене же необходимо выяснить, сколько лет находится в собственности каждая из квартир. Если меньше трех лет и мена неравноценная, то сумма доплаты облагается налогом в размере 13% при условии, что продавец является налоговым резидентом. При равноценной мене налог не взимается.

Вам следует также обратить внимание на нюансы семейного законодательства. Так, при дарении на квартиру не сможет претендовать супруг того, кому она подарена.

Дарение недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ и подлежит обязательной государственной регистрации в уполномоченных органах. Договор дарения недвижимого имущества не подлежит обязательному нотариальному заверению, но может быть составлен как в простой письменной форме (ППФ), так и нотариально.

В квартире, которую хочу купить, неузаконенная перепланировка. Нам предлагают сделать фиктивный технический паспорт и с ним выходить на договор. Как это может отразиться на чистоте сделки?

— Технический паспорт индивидуально определяет характеристики и содержит описание объекта, то есть квартиры. Если он не соответствует действительности, значит, предмет договора купли-продажи квартиры (существенное условие) не определен, что может повлечь за собой недействительность сделки.

Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения и требует внесения изменения в технический паспорт (п. 4 ст. 25 Жилищного кодекса РФ). Лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее квартиру, несет ответственность согласно законодательству РФ. Собственник такого жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в установленном порядке. В ином случае суд по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

В двухкомнатной квартире прописаны я и моя мать. Квартира была приватизирована обоими родителями в 1993 г., на тот момент мне было десять лет и я проживала вместе с ними. Отец умер, мама в права наследования его доли не вступила. Какие мне нужно собрать документы для оформления своей части квартиры и последующей ее продажи?

— Гражданин, который претендует на наследство, обращается в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя к нотариусу и предоставляет следующие документы:

- свидетельство о смерти и копию;
- завещание с отметкой о том, что оно не отменялось и не изменялось, если вы наследник по завещанию;
- документы, подтверждающие родственные отношения с покойным. Например, если супруг, то свидетельство о браке и копию, если сын, то свидетельство о рождении и копию, и т. п.;
- заявление о принятии наследства (пишется в нотариальной конторе).

Кроме вышеперечисленных необходимо будет предоставить документы, свидетельствующие о совершении вами или вашей матерью действий по фактическому принятию наследства после смерти вашего отца. В частности, подтверждающие:

- вступление во владение или в управление наследственным имуществом (выписка из домовой книги);
- принятие мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц (оплата по договору об охране квартиры);
- произведение за свой счет расходов на содержание наследственного имущества (справки об оплате коммунальных платежей);
- оплату за свой счет долгов наследодателя или получение от третьих лиц причитавшихся наследодателю денежных средств (расписки и иные финансовые документы).

Но первое, что вы должны сделать, — это подать заявление нотариусу о принятии наследства (необходимые бумаги сможете предоставить позднее). Далее нотариус выдает вам свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию либо по доле отца, отправляет в суд с целью доказать фактическое вступление в наследство. После получения решения суда или свидетельства о праве на наследство у нотариуса свое право собственности необходимо будет зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию. После этого вы можете продавать квартиру.

Продаю участок со строящимся домом. Взяла задаток у потенциального покупателя. Но он не объявляется вот уже полгода, хотя успел завезти на участок строительный материал. Договор задатка заключался только на месяц. Как мне теперь продать свою недвижимость (можно ли вместе с имуществом бывшего покупателя)?

— Чтобы исчерпывающе ответить на вопрос, необходимо выяснить условия соглашения о задатке. В частности, узнать, заключался ли помимо соглашения о задатке предварительный договор купли-продажи?

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору (имеется в виду договор купли-продажи) платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Вследствие невозможности исполнения обязательств сторонами по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен. Если же покупатель ответственен за неисполнение договора, то тогда задаток остается у продавца (ст. 381 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, покупатель обязан возместить продавцу убытки с зачетом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, если сделка не состоялась по вине покупателя, вы вправе распоряжаться участком по своему усмотрению.

Мне предлагают купить квартиру с большой скидкой. Но в ней прописаны бывшая жена и дочь владельца. Риэлтор уверяет, что в договоре купли-продажи будет указано, что в квартире есть зарегистрированные и срок для выселения — 30 дней. И если в течение этого времени они не съедут, то я как новый владелец легко могу их выселить по суду. Но я боюсь, что потом не смогу ничего сделать… Не придется ли жить в однокомнатной квартире с двумя посторонними людьми?

— В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника не сохраняется (если иное не установлено специальным соглашением). Но если у зарегистрированных в квартире нет другого жилья, то суд, принимая во внимание имущественное положение и другие обстоятельства, может сохранить за ними право пользования жилым помещением. Кроме того, суд может обязать собственника обеспечить жильем бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства. В этом случае возможность выселить из продаваемой квартиры бывшую супругу и совершеннолетнего ребенка есть.

Однако следует учесть, что действие вышеуказанной нормы ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника, не участвовавших в приватизации, при условии что на ее момент они имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено договором).

Если же ребенок, зарегистрированный в квартире, несовершеннолетний, его выселение практически невозможно. Верховный суд в «Обзоре судебной практики» от 07.11.2007 г. указывает, что в соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК). Поэтому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Пять лет назад, состоя в браке, купил на свое имя двушку. Недавно мы развелись, и я собираюсь продать квартиру. Нужно ли для этого согласие бывшей супруги?

— Да, если вы не заключали брачный договор.

При совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного в браке, следует получать нотариальное согласие бывшего супруга на заключение сделки, так как в этом случае недвижимое имущество является совместной собственностью до тех пор, пока не разделено между мужем и женой.

Раздел может быть произведен по соглашению либо по требованию любого из супругов в судебном порядке (ст. 38 СК РФ). Для сделки по отчуждению недвижимости не имеет значения, сколько времени прошло с момента развода, — право собственности любого из супругов на недвижимое имущество, нажитое в браке, в любом случае не утрачивается.

Источник: Недвижимость и Цены