/news/5319/

Рынок восстанавливается, но только в некоторых секторах

Cанкт-Петербургская палата недвижимости провела круглый стол на тему: «Диспропорция на рынке жилья: итоги первого полугодия 2010 года». Выступающие отметили, что в целом рынок недвижимости начинает понемногу восстанавливать утраченные позиции.

На пресс-конференции обсуждались ставки по ипотекеКак отметил председатель правления «Северо-Западной палаты недвижимости» Павел Созинов, если в 2009 году объем продаж сократился практически в три раза, то сейчас спрос начинает восстанавливаться.  Правда восстановление в основном касается вторичного рынка, где ежемесячно регистрируется порядка 5000 сделок, что сравнимо с показателями докризисного времени. Однако при этом спрос существенно сместился в область комнат и малогабаритного жилья. Большое и более качественное жилье спросом не пользуется. Уровень цен на вторичном рынке сейчас находится примерно на одном уровне с показателями декабря 2009 года. Активность спроса несколько увеличилась по сравнению с 2009 годом, примерно на 10%. Тем не  менее, по финансовым показателям вторичный рынок пока не дотягивает до докризисного уровня примерно на 30%. По отдельным областным городам, как и по северо-западному региону в целом активность рынка еще ниже. Особенно сложное положение сложилось в моногородах, где с падением производства на градообразующих предприятиях рынок недвижимости практически замер.

Что касается первичного рынка, то по информации Созинова сейчас на рынке предлагается около 230 объектов, треть из которых находится в высокой степени готовности. Предложение здесь превышает спрос, и купить, например, однокомнатную квартиру в доме с высокой степенью готовности можно за 2, 4 миллиона рублей. Если же срок ввода объекта составляет несколько лет, то цена может упасть до 1.5 миллиона рублей. Правда это только в том случае, если дом относится к так называемым «мега-проектам»  от 50 тысяч квадратных метров. Большинство таких объектов находятся на самых окраинах города или вовсе за его пределами.

Спрос на такие квартиры не слишком высок, несмотря на привлекательные цены.  Но возможно в будущем ситуация начнет меняться, поскольку пятен для точечной застройки в городе остается все меньше и меньше, а мега-проекты наподобие «Парнаса» и «Кудрово» набирают обороты. В общей сложности по ним в городе должно быть построено около 40 миллионов метров жилья. Вместе с тем 21 объект (из 42 прошлогодних) по-прежнему «заморожены».  Значительные объемы жилой недвижимости на первичном рынке проектировались еще в докризисный период, что привело к ощутимой диспропорции - существованию высокого, но неудовлетворенного спроса на однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Более того, каждый месяц количество объектов, которые выставлены на продажу, уменьшается на 3-5%. Так что в отсутствии новых проектов комплексного освоения территорий, через пол года-год может не остаться резерва квартир на первичном рынке. Правда, такой вариант развития событий возможен при замораживании тех самых мега-проектов,  о которых мы упоминали ранее. Так что в целом, ситуация выглядит неоднозначной.

Для повышения активности покупателей строители, как отметила председатель правления «Санкт-Петербургской палаты недвижимости» Екатерина Романенко, пытаются менять привычный подход к строительству. Они улучшают качество отделки домов, проводят благоустройство придомовых территорий. Также вместо ипотеки строители активно предлагают различные варианты рассрочки, включая рассрочку платежей не только на время ведения строительства, но даже на период после его окончания. Но, несмотря на усилия строителей,  общие финансовые показатели первички составляют 50% от докризисного уровня. По мнению собравшихся ситуация могли бы помочь исправить риэлторы, если бы взяли на себя функцию продаж квартир в строящихся домах. Возможно, спрос могла бы оживить ипотека. Но проценты по ипотеке остаются пока достаточно высокими, несмотря на отдельную программу АИЖК, направленную на возрождение строительной отрасли. И общее количество выданных кредитов остается в городе на достаточно низком уровне. Хотя за последние два квартала по данным начальника отдела развития «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Сергея Милютина, отмечается рост, как по количеству выданных кредитов, так и по средней сумме кредитов. Так если в I  квартале этого года было выдано  1300 ипотечных кредитов, то во II квартале - уже 1600.  В общей сложности  за первое полугодие этого года горожане получили ипотечных кредитов на сумму около 5 миллиардов рублей, тогда как за весь прошлый год кредитов было взято на 7 миллиардов.

Лидером по ипотечному  кредитованию по-прежнему остается Сбербанк – на его долю приходится более 60% выданных кредитов. На рынке загородной недвижимости, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Адмирал» Игоря Баярунаса, ситуация по сравнению с городом, складывается более сложная. Второй дом за городом относится скорее к предметам роскоши. Отсюда и падение спроса. Даже в тех коттеджных поселках, которые практически достроены, спроса на коттеджи или таун-хаузы нет. Не спасает в этих случаях   и значительное снижение цен. Покупаются объекты, причем весьма вяло, стоимостью до 5 миллионов рублей. Уровень цен на землю снизился до уровня цен 2002 года. Относительным спросом пользуются дома на участках ИЖС до 3, 5 миллионов рублей,  также дачи в недалеких садоводствах до 1 миллиона рублей. Причем спрос замыкается в пределах 30 километровой зоны вокруг города.  На рынке коммерческой недвижимости, как отметила заместитель генерального директора «Малиновый дом» Анна Короткова, в последнее время вырос интерес к аренде производственно-складских помещений. А вот купля-продажа таких объектов  находится по-прежнему на достаточно низком уровне.

Также пользуются спросом и небольшие торговые помещения на первых этажах домов, где квартиры были переведены в нежилой фонд. На рынке офисной аренды спросом пользуются небольшие помещения от 15 до 50 метров. На дорогие и большие офисы в центре города спроса практически нет. Состояние рынка аренды всегда интересовало риэлторов и продвинутых покупателей с точки зрения анализа тенденций рынка недвижимости, поскольку традиционно рынок аренды всегда более оперативно реагировал на различные финансовые коллизии в стране. Если опираться на цифры, приведенные заместителем генерального директора агентства недвижимости «Аркон» Еленой Овсянниковой, то никаких существенных изменений на рынке недвижимости не предвидится – рынок аренды относительно стабилен. Более того, отсутствуют даже привычные для специалистов сезонные колебания спроса. Хотя в целом, спрос на аренду жилья существенно ниже, чем  в докризисные годы. Частично это сказывается и на наймодателях. Так, если раньше спросом пользовались «летние квартиры», которые сдавались их владельцами на то время, которое они проводили на даче, то сейчас такие квартиры арендаторов не интересуют. Они предпочитают заключать договоры на более длительный срок.  Также Елена Овсянникова отметила значительное снижение спроса по аренде элитной недвижимости в центре города. Зато оживился рынок посуточной аренды. Кроме того Елена Овсяннникова подчеркнула «уход» аренды в социальные сети Интернета,  что составляет немалые проблемы для риэлторских фирм, поскольку снять квартиру через Интернет гораздо дешевле, нежели с помощью агентства недвижимости. Правда при этом, значительно возрастают риски как арендаторов, так и арендодателей.

Подводя итоги «круглого стола, президент «Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский отметил, что рынок в целом  под влиянием кризиса заметно меняется и главным побудительным мотивом теперь является необходимость, а не стремление к инвестициям или роскоши. Поэтому в целом по рынку, независимо от сегмента, спросом пользуются  небольшие и, самое главное, недорогие объекты.

Сергей Уткин, Restate.ru