/news/5529/

От самостроя до регистрации

Чаще всего в судах разбираются споры, связанные с недвижимым имуществом. Действительно, нормативно-правовая база, которая регулирует отношения в этой сфере, довольно многообразна, запутанна и непонятна простому обывателю.

В конце апреля пленум Верховного суда РФ и пленум Высшего арбитражного суда РФ приняли Постановление «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (№ 10/22 от 29.04.2010 г.). Этот документ призван поставить точку во многих спорных вопросах, связанных с недвижимым имуществом, хотя и не вносит в российскую законодательную базу ничего нового. Однако хотя все нормы уже прописаны, на практике суды трактовали их по-разному. Постановление № 10/22 призвано упорядочить и подвести все решения под единый знаменатель. Рассмотрим наиболее интересные разъяснения.

О наболевшем: самовольная постройка


В России принято сначала строить, а уж потом при возникновении проблем легализовывать плоды своего труда. Дачная амнистия в этом может помочь лишь частично. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу, хотя в некоторых случаях право собственности на нее может быть признано судом. Например, за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлено строительство.

Из текста постановления следует, что отсутствие разрешения на строительство или акта о вводе в эксплуатацию строения само по себе не может служить основанием для отказа в признании права собственности. Суд должен убедиться (иногда с помощью экспертизы), что при возведении здания не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Если это так, то иск о признании права собственности может быть удовлетворен. В противном случае необходимо подавать иск о сносе самовольной постройки. При этом срок исковой давности не применяется.

Самовольная постройка не является объектом права, а значит, передать по наследству ее невозможно. Но наследники могут через суд требовать признания права собственности на самовольно возведенный наследодателем объект. Данное требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам перешло право собственности (или право пожизненного наследуемого владения) на земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Перепланировку, а также переустройство и переоборудование не считают самовольной постройкой (постройка — это создание нового объекта недвижимого имущества). Поэтому если перепланировка нарушает чьи-то права, то в суд следует обращаться с иском не о сносе, а об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по его эксплуатации.

Незаконное владение имуществом


К сожалению, до сих пор нередки случаи неправомерных сделок с недвижимостью. Можно ли их оспорить и вернуть дом или квартиру законному собственнику? Согласно Гражданскому кодексу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако на пути к этому есть некоторые препятствия. Как разъяснили главные суды страны, иск, предъявленный к незаконному владельцу, не может быть удовлетворен, если к моменту рассмотрения дела в суде имущество у ответчика отсутствует. Но при этом суд вправе произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Как высказались суды, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности действий продавца, в частности, принял все разумные меры для выяснения его правомочий на отчуждение имущества.

Однако приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки право собственности в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем имущества (или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества).

Если собственник докажет факт изъятия имущества помимо своей воли, он вправе истребовать его из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Преимущественная покупка


Известно, что при продаже доли общего имущества вначале необходимо предложить выкупить ее другим сособственникам. И только если они откажутся от покупки или не выкупят долю в течение месяца, можно продавать ее третьему лицу.

Как разъяснили суды, при нарушении правила о преимущественной покупке любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно (или должно было стать известно) о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Если такой срок пропущен без уважительной причины, то исковые требования удовлетворению не подлежат (в ином случае срок может быть восстановлен судом по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ).

По мнению Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ, при нарушении правила о преимущественной покупке следует подавать иск именно о переводе прав и обязанностей покупателя, а не о признании сделки недействительной.

Защита прав собственника от нарушений


Высокий забор, наводящий тень на чужой огород, стекающая с соседней крыши во двор вода — все это доставляет массу неудобств. Как бороться? Суды указывают, что в этом случае следует подавать иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. При этом истец должен доказать, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом на законных основаниях, и что действиями ответчика нарушается его право собственности или законное владение.

Такие иски подлежат удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке (либо иной объект недвижимости) ответчик совершает действия, нарушающие право истца.

При рассмотрении подобных исков суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при создании соответствующего объекта. Даже самое незначительное отклонение от таких правил может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать его устранить последствия нарушения права истца.

Сроки исковой давности на такие требования не распространяются.

Регистрация собственности в ЕГРП


Немало споров связано с государственной регистрацией сделки, права собственности и т. д.

Как указали суды, срок исковой давности (три года) по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Суды рассмотрели интересную ситуацию: договор купли-продажи квартиры и право собственности зарегистрированы, но одна из сторон требует расторжения договора. В постановлении рекомендовано следующее: если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (такое разъяснение дано в связи с тем, что некоторые лица считают, что уже исполненный договор невозможно расторгнуть).

Еще одно важное примечание касается регистрации права собственности после смерти продавца. Если договор купли-продажи заключен, но до регистрации продавец умер, то его обязанности по договору купли-продажи переходят к универсальным правопреемникам (например, наследникам). К ним покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Если наследников нет, то суды будут исходить из следующего.

Покупатель, которому было передано имущество во исполнение договора купли-продажи, должен обратиться за государственной регистрацией (скорее всего, в ней откажут ввиду отсутствия заявления от продавца). Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить необходимые действия по регистрации перехода права собственности.

Еще один интересный момент. Если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). При этом, как указали суды, сделка до ее регистрации не считается действительной. Например, продавец и покупатель составили и подписали договор купли-продажи квартиры, но одна из сторон отказывается подавать заявление о регистрации. В этом случае необходимо требовать в суде не признания права собственности, а регистрации сделки на основании судебного решения.
Саглар Адьянова
Источник: Недвижимость & Цены