/news/691925/

Недвижимость или депозит? Почему не следует доверять лукавым цифрам

Любой человек знает, что вложения в недвижимость столичного региона – самые надёжные в России. Однако многие частные инвесторы, покупая квартиру на старте продаж, ожидают сверхприбылей и потом оказываются жестоко разочарованы.

В нашу редакцию поступил любопытный пресс-релиз, в котором ярко доказывается преимущество вложения в недвижимость на стадии котлована по сравнению с банковскими депозитами. Для убедительности приводится чёткий расчёт на примере будущих квартир в Солнечногорском районе Подмосковья.

Вот как выглядят цифры по двухкомнатной квартире.

В данный момент квадратный метр стоит 72,4 тыс. руб., квартира целиком – 4,06 млн руб. Приличных размеров получилась двушечка, 56 метров. После сдачи объекта, в декабре 2016 года, нам обещают стоимость метра уже 96,5 тыс. руб., что соответствует 5,4 млн руб. за всю квартиру (отметим, что при этом куда-то пропало несколько квадратных сантиметров, ну да не в них дело). Это соответствует росту на треть, точнее, на 33,23%. Если бы мы положили эти деньги на депозит по актуальным процентам, получили бы за два года порядка 18%. Таким образом, продав квартиру в декабре 2016 года, мы получаем 600 тыс. руб. выгоды по сравнению с депозитом. Сумма не заоблачная, но лишней не будет.

Хороший расчёт, заманчивый. Мы уже собрались было публиковать эти данные, но что-то не давало покоя. И при ближайшем рассмотрении рекламный глянец развеялся, как сон, как утренний туман. Благостную картину на корню разрушают два аспекта: прямые расходы и возможные риски.

Неучтённые расходы

Квартира начинает требовать денег с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Это квартплата, налог, услуги ЖКХ. Для указанной «двушки», в которой не зарегистрирован и не проживает ни один человек, всё равно сумма составит не менее 2500 руб. в месяц, и платить её придётся весь период поиска покупателя. Понятно, что это мелочь на общем фоне, но и она вносит коррективы в расчёты.

Кроме того, гораздо проще продать квартиру с отделкой, а в приведённом примере речь явно идёт о бетонной коробке. Отделка, даже минимальная, – тоже деньги, и не маленькие, сопоставимые с «выигрышем» у депозита.

При покупке квартиры необходимо тщательно проверить документы застройщика, обычно этим занимаются специально обученные люди – ещё минимум 50 тыс. руб. Продажа также зачастую осуществляется через риелтора, что как минимум удваивает расходы.

Но всё это – мелочь по сравнению с рисками.

Кто знает будущее?

Во-первых, дом может просто не быть построен в разумные сроки. Да, шанс вытянуть «чёрный билетик» в Подмосковье невелик, порядка 1-2%, но он есть. Свои деньги вы рано или поздно вернёте, но ни о каком доходе речь уже не пойдёт, а нервов будет потрачено много.

Во-вторых, деньги – самый ликвидный актив на свете, с квартирой всё заметно сложнее. Да, спрос есть, но поиск покупателя может продлиться очень долго, и всё это время вы будете упускать прибыль и платить квартплату с налогами. Не надо думать, что в декабре 2016 года покупатели встанут по стойке смирно в очередь за вашей квартирой.

В-третьих, законодательство нестабильно. Продажа квартиры сопряжена с выплатой налога на доходы физических лиц. Да, в данный момент есть лазейка, ибо владелец прав на будущую квартиру собственником жилья не является, но в любой момент Госдума может прикрыть эту «форточку». А заодно и увеличить срок владения, после которого можно продать жильё без выплаты налога (сейчас он составляет три года).

В-четвёртых, макроэкономическая ситуация вообще крайне нестабильна. Готовая квартира всегда будет дороже «котлована», но уверенно говорить о ценах на декабрь 2016 года могут только очень смелые люди. Население России становится беднее, и вполне возможно, что застройщикам и владельцам квартир придётся сильно умерить аппетиты, чтобы хоть что-нибудь продать.

* * *

Что же, не надо инвестировать в жильё? Надо! Но следует понимать, что это не комфортная спекуляция благополучного рантье, а ответственное решение, за которое, возможно, придётся заплатить. И в случае неблагоприятного развития событий винить нужно не журналистов и пиарщиков, подготовивших красивые цифры, а только самих себя.

Михаил Мельников
Источник: Квадратъ