/news/9656/

Застройщик под микроскопом

Сейчас выбрать застройщика гораздо проще, чем пару лет назад. На рынке остались самые надежные и аботоспособные, умеющие рассчитывать свои силы и думать на перспективу. По крайней мере, хочется в это верить.Однако, прежде чем отдавать свои миллионы в чужой карман (неважно: сразу или с рассрочкой), думать все равно надо. И предвидеть все возможные препятствия на пути к вожделенной собственности тоже.

«Мошенничества на рынке с долевым участием в строительстве встречаются нередко, — объяснял Роман Хашев, старший уполномоченный по УБЭП ГУВД. — Ими занимается управление борьбы с экономическими преступлениями. Это достаточно сложные дела, ведутся они долго, доказательства собрать непросто, поэтому лучше не попадать в такие ситуации изначально».

Виды мошенничеств на строительном рынке:

— Двойная продажа: на одну квартиру заключается несколько договоров продаж.
— Растрата полученных средств инвестором под традиционным прикрытием: повысились цены на стройматериалы.
— Умышленное доведение строительной фирмы до банкротства. Создание фиктивной задолженности.
— Заключение под видом договора долевого строительства иной формы договора.
— «Продажа» строительной фирмы другим лицам и даже в другие регионы: мы теперь никто, обращайтесь туда-то. А «там» никого нет.
— Финансовая пирамида.

Репутация застройщика

Как выбирать застройщика, чтобы, во-первых, он довел строительство до конца, а не исчез с вашими накоплениями, а, во-вторых, чтобы новый дом был удобным и простоял лет 100?

Если этот дом для вашего застройщика первый, — отнеситесь к нему максимально внимательно, как бы вам ни нравился проект, цены и отзывы в прессе.

Если застройщик работает в строительстве много лет, имеет хорошую репутацию, недавно сдал один дом, сейчас возводит другой и готовится к следующему (при этом вселившиеся жильцы вполне довольны), ему можно верить.

Собрать информацию об опыте и репутации компании довольно просто. Сегодня практически каждый дом обсуждается на форумах дольщиков. Некоторые из участников живут рядом со стройплощадками и активно делятся своими наблюдениями. Неплохо зайти в библиотеку и посмотреть упоминания компании за последний месяц в прессе. Как правило, журналисты с удовольствием вспоминают в своих материалах о прошлых «грехах» того или иного застройщика.

Хорошо узнать, кто строит, подводит коммуникации, инвестирует в строительство.

Целевой кредит на строительство, особенно если он получен в одном из ведущих банков страны, — весомый аргумент в пользу компании. С одной стороны — это гарантия того, что дом будет достроен вне зависимости от динамики продаж. С другой стороны, банк, принимая решение о выдаче кредита, тщательно проверяет застройщика и требует неукоснительного соблюдения законодательства о долевом строительстве. Например, Сбербанк выдает кредиты только на условиях продажи в соответствии с законом 214-ФЗ.

Цена

«Низкая стоимость квадратного метра — повод не для радости, а для тревоги» — не устают повторять в Управлении борьбы с экономическими преступлениями ГУВД. Если квартира продается по цене существенно ниже среднерыночной, значит, застройщик испытывает финансовые трудности и пытается срочно привлечь дополнительные средства. Такой объект имеет все шансы превратиться в долгострой или быть построенным с такой экономией на качестве материалов и работ, что госкомиссия просто не примет жилье в эксплуатацию.

Документы

У порядочного застройщика должны быть в порядке разрешительные документы:

— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю либо договор аренды на землю);

— разрешение на строительство;

— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

— проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Все эти документы (копии, заверенные печатью фирмы и подписью генерального директора) застройщик обязан предоставить согласно п.2. ст.21 Закона «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в СМИ, включая интернет, проектную декларацию — это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.
Если же вам говорят, что документы есть, но они в головном офисе (у бухгалтера, в налоговой инспекции…), стоит всерьез насторожиться.

Коммуникации

Подключение коммуникаций стоит недешево и времени занимает немало. Поэтому хорошо, если еще на этапе котлована застройщик имеет техусловия на все необходимые коммуникации с подписями и печатями. Это предполагает, что возможность для подведения коммуникаций есть, а газ, свет и воду жильцы нового дома получат сразу после вселения.

Договор

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках (особенно на этапе строительства):

Договор долевого строительства по 214-му Федеральному закону.
Договор об инвестиционной деятельности по 39-му Федеральному Закону.
Вексельный договор.
Договор уступки прав и др.

Сотрудники управления борьбы с экономическими преступлениями предупреждают: если предлагают договор не долевого участия, а купли-продажи, например, лучше отказаться. Другие договоры не дают гарантии, что человек получит квартиру.

Договор долевого участия считается самым надежным. Он защищен Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется.
В соответствии с законом, договор долевого участия считается заключенным только после обязательной регистрации в службе Росреестра (Федеральной регистрационной службе). Регистрация является гарантией того, что квартира будет продана дольщику и только ему, и исключает продажу одной и той же квартиры несколько раз.

Кроме того, в договоре обязательно должны быть указаны:
— объект долевого строительства;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
— цена, сроки и порядок оплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства — обычно, не менее 5 лет.

Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.
Специалисты советуют заключать договор непосредственно заказчику и исполнителю, то есть застройщику и покупателю. Если договор заключается не с самим застройщиком, то должен быть договор между застройщиком и посредником.

Статья подготовлена при участии Елены Никоненковой, зам. директора юридической компании «Прецедент»

Главные риски дольщиков

Продажа застройщиком одной и той же квартиры нескольким покупателям.
Избежать этой угрозы довольно легко, достаточно потребовать так называемую учетную государственную регистрацию заключенного вами договора. По новому закону договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Нарушение условия договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию. Около половины застройщиков систематически сдают свои дома с опозданием на три-шесть месяцев. Поэтому добиться внесения в договор пункта, детально оговаривающего ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома госкомиссии и передачу квартиры, — прямая обязанность покупателя.
Безусловная выплата штрафа также предусматривается законом «Об участии в долевом строительстве». В законе оговаривается и его размер: 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день отставания застройщика от указанного в договоре срока. Это означает, что штрафные проценты составят около 60% годовых от суммы, уплаченной покупателем за квартиру.

Затягивание процесса оформления квартиры в собственность. Сдача дома госкомиссии, передача покупателю квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье — совсем не одно и то же. Подписанный госкомиссией акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого застройщик обязан в течение двух месяцев передать квартиру покупателю, что оформляется стандартным передаточным актом. Именно с этого момента, а не со времени сдачи дома госкомиссии, обязательства застройщика считаются выполненными. Но не все так просто. Покупателю новостройки в конечном счете нужно совсем другое: свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном доме. Без этого свидетельства его не пропишут на новом месте, а жилье не удастся продать.

В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» оформлением прав собственности дольщиков должен заниматься застройщик. Однако срок, в течение которого он обязан это сделать, в законе не оговаривается. Именно поэтому покупателю имеет смысл включить в договор пункт о максимальном сроке оформления прав собственности на приобретенную квартиру. При этом рассчитывать на получение прав собственности раньше чем через восемь-девять месяцев после сдачи дома госкомиссии вряд ли стоит.

Сдача квартиры с недоделками. Во избежание такой ситуации лучше всего сразу внести в договор пункт о том, что строители обязуются устранить недоделки, если таковые будут выявлены в течение двух лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. По новому закону, если здание возведено с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов за устранение недостатков своими силами.

По материалам с сайта http://www.volgarealty.info

Елена Шевцова
Источник: Полезная площадь