Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Статьи

16.12.2024

Мошеннические стратегии на торгах по банкротству Как не попасть в ловушку?

подробнее

Публикации

ЦБ назвал направления для развития рынка цифровых финансовых активов 13.12.2024 ЦБ назвал направления для развития рынка цифровых финансовых активов

Об этом рассказал директор департамента инфраструктуры финансового рынка Банка России Кирилл Пронин во время своего выступления на форуме рейтингового агентства АКРА. «Базовые условия мы с вами создали, но всегда есть куда стремиться», – отметил он.

подробнее
/news/9656/
Аккредитация на электронных торговых площадках, услуги агента. WhatsApp: +7 968 771-34-72

Новости

ЛЕНТА НОВОСТЕЙ: 2024-01-31
Июнь 2024
gif
пн вт ср чт пт сб вс
27 28 29 30 31 01 02
03 04 05 06 07 08 09
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
gif

Застройщик под микроскопом

Застройщик под микроскопом

Сейчас выбрать застройщика гораздо проще, чем пару лет назад. На рынке остались самые надежные и аботоспособные, умеющие рассчитывать свои силы и думать на перспективу. По крайней мере, хочется в это верить.Однако, прежде чем отдавать свои миллионы в чужой карман (неважно: сразу или с рассрочкой), думать все равно надо. И предвидеть все возможные препятствия на пути к вожделенной собственности тоже.

«Мошенничества на рынке с долевым участием в строительстве встречаются нередко, — объяснял Роман Хашев, старший уполномоченный по УБЭП ГУВД. — Ими занимается управление борьбы с экономическими преступлениями. Это достаточно сложные дела, ведутся они долго, доказательства собрать непросто, поэтому лучше не попадать в такие ситуации изначально».

Виды мошенничеств на строительном рынке:

— Двойная продажа: на одну квартиру заключается несколько договоров продаж.
— Растрата полученных средств инвестором под традиционным прикрытием: повысились цены на стройматериалы.
— Умышленное доведение строительной фирмы до банкротства. Создание фиктивной задолженности.
— Заключение под видом договора долевого строительства иной формы договора.
— «Продажа» строительной фирмы другим лицам и даже в другие регионы: мы теперь никто, обращайтесь туда-то. А «там» никого нет.
— Финансовая пирамида.

Репутация застройщика

Как выбирать застройщика, чтобы, во-первых, он довел строительство до конца, а не исчез с вашими накоплениями, а, во-вторых, чтобы новый дом был удобным и простоял лет 100?

Если этот дом для вашего застройщика первый, — отнеситесь к нему максимально внимательно, как бы вам ни нравился проект, цены и отзывы в прессе.

Если застройщик работает в строительстве много лет, имеет хорошую репутацию, недавно сдал один дом, сейчас возводит другой и готовится к следующему (при этом вселившиеся жильцы вполне довольны), ему можно верить.

Собрать информацию об опыте и репутации компании довольно просто. Сегодня практически каждый дом обсуждается на форумах дольщиков. Некоторые из участников живут рядом со стройплощадками и активно делятся своими наблюдениями. Неплохо зайти в библиотеку и посмотреть упоминания компании за последний месяц в прессе. Как правило, журналисты с удовольствием вспоминают в своих материалах о прошлых «грехах» того или иного застройщика.

Хорошо узнать, кто строит, подводит коммуникации, инвестирует в строительство.

Целевой кредит на строительство, особенно если он получен в одном из ведущих банков страны, — весомый аргумент в пользу компании. С одной стороны — это гарантия того, что дом будет достроен вне зависимости от динамики продаж. С другой стороны, банк, принимая решение о выдаче кредита, тщательно проверяет застройщика и требует неукоснительного соблюдения законодательства о долевом строительстве. Например, Сбербанк выдает кредиты только на условиях продажи в соответствии с законом 214-ФЗ.

Цена

«Низкая стоимость квадратного метра — повод не для радости, а для тревоги» — не устают повторять в Управлении борьбы с экономическими преступлениями ГУВД. Если квартира продается по цене существенно ниже среднерыночной, значит, застройщик испытывает финансовые трудности и пытается срочно привлечь дополнительные средства. Такой объект имеет все шансы превратиться в долгострой или быть построенным с такой экономией на качестве материалов и работ, что госкомиссия просто не примет жилье в эксплуатацию.

Документы

У порядочного застройщика должны быть в порядке разрешительные документы:

— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство собственности на землю либо договор аренды на землю);

— разрешение на строительство;

— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

— проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Все эти документы (копии, заверенные печатью фирмы и подписью генерального директора) застройщик обязан предоставить согласно п.2. ст.21 Закона «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в СМИ, включая интернет, проектную декларацию — это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.
Если же вам говорят, что документы есть, но они в головном офисе (у бухгалтера, в налоговой инспекции…), стоит всерьез насторожиться.

Коммуникации

Подключение коммуникаций стоит недешево и времени занимает немало. Поэтому хорошо, если еще на этапе котлована застройщик имеет техусловия на все необходимые коммуникации с подписями и печатями. Это предполагает, что возможность для подведения коммуникаций есть, а газ, свет и воду жильцы нового дома получат сразу после вселения.

Договор

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках (особенно на этапе строительства):

Договор долевого строительства по 214-му Федеральному закону.
Договор об инвестиционной деятельности по 39-му Федеральному Закону.
Вексельный договор.
Договор уступки прав и др.

Сотрудники управления борьбы с экономическими преступлениями предупреждают: если предлагают договор не долевого участия, а купли-продажи, например, лучше отказаться. Другие договоры не дают гарантии, что человек получит квартиру.

Договор долевого участия считается самым надежным. Он защищен Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон вступил в силу 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется.
В соответствии с законом, договор долевого участия считается заключенным только после обязательной регистрации в службе Росреестра (Федеральной регистрационной службе). Регистрация является гарантией того, что квартира будет продана дольщику и только ему, и исключает продажу одной и той же квартиры несколько раз.

Кроме того, в договоре обязательно должны быть указаны:
— объект долевого строительства;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
— цена, сроки и порядок оплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства — обычно, не менее 5 лет.

Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.
Специалисты советуют заключать договор непосредственно заказчику и исполнителю, то есть застройщику и покупателю. Если договор заключается не с самим застройщиком, то должен быть договор между застройщиком и посредником.

Статья подготовлена при участии Елены Никоненковой, зам. директора юридической компании «Прецедент»

Главные риски дольщиков

Продажа застройщиком одной и той же квартиры нескольким покупателям.
Избежать этой угрозы довольно легко, достаточно потребовать так называемую учетную государственную регистрацию заключенного вами договора. По новому закону договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Нарушение условия договора о сроке сдачи дома в эксплуатацию. Около половины застройщиков систематически сдают свои дома с опозданием на три-шесть месяцев. Поэтому добиться внесения в договор пункта, детально оговаривающего ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома госкомиссии и передачу квартиры, — прямая обязанность покупателя.
Безусловная выплата штрафа также предусматривается законом «Об участии в долевом строительстве». В законе оговаривается и его размер: 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день отставания застройщика от указанного в договоре срока. Это означает, что штрафные проценты составят около 60% годовых от суммы, уплаченной покупателем за квартиру.

Затягивание процесса оформления квартиры в собственность. Сдача дома госкомиссии, передача покупателю квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье — совсем не одно и то же. Подписанный госкомиссией акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого застройщик обязан в течение двух месяцев передать квартиру покупателю, что оформляется стандартным передаточным актом. Именно с этого момента, а не со времени сдачи дома госкомиссии, обязательства застройщика считаются выполненными. Но не все так просто. Покупателю новостройки в конечном счете нужно совсем другое: свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном доме. Без этого свидетельства его не пропишут на новом месте, а жилье не удастся продать.

В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» оформлением прав собственности дольщиков должен заниматься застройщик. Однако срок, в течение которого он обязан это сделать, в законе не оговаривается. Именно поэтому покупателю имеет смысл включить в договор пункт о максимальном сроке оформления прав собственности на приобретенную квартиру. При этом рассчитывать на получение прав собственности раньше чем через восемь-девять месяцев после сдачи дома госкомиссии вряд ли стоит.

Сдача квартиры с недоделками. Во избежание такой ситуации лучше всего сразу внести в договор пункт о том, что строители обязуются устранить недоделки, если таковые будут выявлены в течение двух лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. По новому закону, если здание возведено с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены договора или возмещения расходов за устранение недостатков своими силами.

По материалам с сайта http://www.volgarealty.info

Елена Шевцова
Источник: Полезная площадь


Возврат к списку


Позвоните нам бесплатно
Сегодня 23.12.2024

Оборудование, машины

Рынок криптовалют

14.12.2024 Почему стоит выбрать банковскую лицензию Вануату?

Республика Вануату не облагает налогом офшорную прибыль и взимает только минимальный гербовый сбор за внутренние переводы акций. Будучи убежищем для защиты активов, остров предлагает значительные препятствия для привлечения к ответственности, включая ограничение на  иностранные судебные решения.

подробнее