/obzor-rynka/17630/

Загородному рынку грозит кризис перепроизводства.Один кризис закончился, другой - только начинается.

Один кризис закончился, другой - только начинается. Во всем мире во время такой неопределенной экономической ситуации, люди предпочитают не тратить сбережения на покупку нового жилья, банки не выдают ипотечные кредиты, а застройщики «замораживают» новое строительство. У нас же в последнее время на рынке малоэтажного домостроения наблюдается настоящий бум перепроизводства.

Коттеджей строят сегодня больше, чем их покупаютОб этом  говорили участники саммита «Малоэтажное домостроение. Итоги трудного сезона».

По мнению руководителя  отдела маркетинга Департамента консалтинга GVA Sawyer Владислава Фадеева, аналитики пока не пришли к единому мнению о том, начался у нас кризис или еще нет.  Однако, снижение темпов экономического роста в Европе и США рано или поздно приведет к уменьшению доступности иностранного капитала для России. «Из-за этого наши власти будут вынуждены «накачивать» экономику деньгами, что увеличит инфляцию и приведет к снижению реальных доходов населения», - заявил он. По мнению аналитика,  более вероятно, что  в большей степени будут снижаться доходы среднего класса, так как «бедным уже и так терять уже нечего, а богатым уже неважно, какой будет инфляция», - заявил он. Следствием этих процессов станет снижение спроса на жилье бизнес и эконом-класса, который как раз и формирует сегодня основной спрос на  рынке жилья. А жаль…Потому, что как утверждает эксперт, в последнее время горожане активно переезжали в пригороды. При этом, если раньше спрос на пригородную малоэтажку формировался в основном за счет  любителей экологии и ценителей чистого воздуха, то после первой волы кризиса, когда  цены на  загородное домостроение эконом-класса  упали,  домики в деревне уже стали реальными конкурентами городскому жилье. Вторым плюсом для рынка загородного домостроения стала растущая транспортная доступность загородных вилл – замечена такая закономерность, чем лучше   областные дороги, тем  более привлекательной воспринимается сама загородная жизнь. Человек уже не чувствует себя оторванным от большого города, когда можно сесть в автомобиль и за полчаса – час доехать до центра Петербурга.

Между тем, в условиях нестабильной экономической ситуации приобретать недвижимость есть смысл, если у вас под кроватью припрятан мешок с деньгами. Если же денег нет, то влезать в долги  - штука опасная. Об этом  говорят уроки первой волны кризиса.  Но пока, похоже, наших граждан это не страшит. По словам Владислава Фадеева, если объем привлекаемых средств по вкладам сегодня составляет 300 млн. рублей в месяц, то объем выдаваемых кредитов – 1 млрд. 150 млн. рублей, то есть, несмотря на все разговоры о начинающемся кризисе,  петербуржцы  берут в долг в три раза больше денег, чем откладывают на «черный» день. При этом эксперты прогнозируют, что к концу года объем выданных кредитов вырастет еще больше, а количество банков на рынке ипотечного кредитования будут расти.  Так,  на  1 июля 2011 года 180 банков выдавали ипотечные кредиты, что на 46% больше, чем в 2010 году.  А объем выданный кредит составил 270 млрд. рублей, что почти в два раза больше, чем в прошлом году.
Спрос, не рождающий предложения

Аналитик Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Сперанский считает, что в последнее время  на загородном рынке растет количество предложений. Если в прошлом году  продавалось 50-60 таунхаузов, то в конце третьего квартала этого года  уже - 270. «Практически каждый месяц продаются до 20 новых поселков, при этом многие из них достаточно масштабные до 400 земельных участков» - говорит он. В целом текущий объем предложений на рынке загородного домостроения  по самым скромным оценкам составляет свыше 22 тысяч единиц.  А девелоперы продолжают с завидной настойчивостью строить все новые и новые коттеджные поселки, будучи уверенными, что их объект будут точно продан.

В свою очередь аналитики отмечают, что на рынке малоэтажного загородного домостроения предложения значительно превышает спрос. И это  уже привело к тому, что  примерно в трети коттеджных поселков в настоящее время ничего не продается (максимум 1-3 продажи в год). Многие проекты, из-за отсутствия к ним интереса со стороны клиентов,  по-тихому уходят с рынка – в базах данных они еще числятся, но дозвониться по указанным телефонам невозможно. По данным представителя компании «Старт Девелопмент» Елены Шишулиной,  в то же время каждый месяц  на рынке загородной недвижимости появляется по одному новому застройщику. «Мы не понимаем, почему это происходит, что здесь медом намазано для девелоперов?», - спрашивает она.

Мина замедленного действия

Отчасти от кризиса перепроизводства загородный рынок спасает только то, что  значительная часть предлагаемых к продаже поселков – это фактически инженерно неподготовленная земля, от которой сегодня пытаются избавиться непрофессиональные инвесторы. По словам Дмитрия Сперанского, это те самые земельные спекулянты, которые до 2008 года «играли в инвестиции в сельхозземли", а когда цена на них упала после кризиса, то, чтобы вернуть вложенные деньги, начали нарезать участки на мелкие наделы и продавать их в розницу по 40-60 тысяч за сотку.  По мнению экспертов,     ситуация с продажей под застройку инженерно-неподготовленных участков напоминает мину замедленного действия, которая рано или поздно  «может рвануть». Ведь, приобретая коттеджи  на таких участках, покупатели рискуют еще долго жить  на строительной площадке.  У  монополистов фактически нет столько мощностей, чтобы обеспечить сегодня все построенные и строящиеся на территории Ленинградской области поселки водой, газом и электричеством. Да и в «живых» поселках все чаще предлагаются участки под свободную застройку, что практически исключает дальнейшее цивилизованное развитие проекта. «Если 2008 году участок без подряда можно было приобрести в 38% поселков, то уже в 2011-м – в 74%», – добавляет заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Таким образом, реальных проектов с четким позиционированием и понятной концепцией развития в продаже не так много. Эксперты считают, что  именно они, в первую очередь, и будут находить своего покупателя, даже,  несмотря на вероятное снижение доходов граждан.

Именно поэтому, независимо от того, будет или нет, у нас вторая волна кризиса, аналитики считают, что  рынок малоэтажного домостроения уже больше не может развиваться хаотично. Ему, как и другим девелоперским проектам, нужна  долгосрочная  программа комплексного развития.

Светлана Смирнова, Restate.ru