/pub/

Особенности рынка коммерческой недвижимости .

Захарова Людмила , директор  "Информационно-Аналитического Департамента".

В статье рассматриваются факторы, обеспечивающие формирование рынка коммерческой недвижимости в России. Актуальность темы обусловлена прежде всего высокой рискованностью деятельности на данном рынке и неопределенностью вариантов возможного ее развития в условиях мирового кризиса.Рынок недвижимости является одним из наиболее сложных в системе рыночного хозяйства. Чаще всего в качестве рынка недвижимости рассматривается «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1, с.5].

В данном определении отражена совокупность рыночных отношений по поводу операций с объектами недвижимости, в результате которых происходит ценообразование на объекты недвижимости, устанавливаются права собственности и приоритеты использования этих объектов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, неотделимы от земли и подвержены воздействию природной среды. Все объекты недвижимости дифференцированы и имеют уникальные характеристики. Эти общие черты рынков недвижимости создают предпосылки для возникновения неравновесия на рынке и длительного существования дисбаланса спроса и предложения по отдельным сегментам рынка. Формирование российского рынка недвижимости фактически началось в 90-е годы ХХ века, и до сих пор он находится на этапе своего становления.

Начало существованию российского рынка недвижимости было положено Федеральным Законом о приватизации жилищного фонда от 4 июля 1991 года № 1541-1. В первую очередь стала возможной приватизация жилья, а несколько позднее – приватизация коммерческой недвижимости.

Так как срок существования данного рынка очень мал, то ему свойственны все характеристики незрелого рынка: небольшие объемы, высокая зависимость от макроэкономических факторов, большие региональные различия, концентрация в крупных городах, преимущественное использование в рыночных трансакциях уже существующих объектов, низкая доля новых объектов недвижимости, неравномерное развитие сегментов рынка.
Одной из важнейших характеристик российского рынка является особая роль государства, которое остается крупнейшим собственником недвижимости, прежде всего земли, и выступает основным участником рынка и его основным регулятором, формируя законы, нормы и правила поведения.

Рассмотрим отдельные особенности российского рынка недвижимости.

Объем рынка недвижимости.В западных странах недвижимость является крупнейшим по объему бизнесом. По оценкам «The Economist» строительный бизнес, рынок купли-продажи и аренды недвижимости формируют около 15% ВВП развитых стран. Недвижимость составляет около 2/3 стоимости материальных активов. Инвестиции в недвижимость превышают вложения в акции. До недавнего времени инвестиции в недвижимость носили пассивный характер, она приобреталась для того, чтобы ее использовать по прямому назначению – в качестве жилья, элемента инфраструктуры бизнеса. Однако в настоящее время недвижимость рассматривается в большей степени как объект инвестиций.

Данные по российскому рынку недвижимости носят фрагментарный характер. Статистический учет прежде всего отражает ввод в действие объектов недвижимости и недостаточно учитывает оборот вторичного рынка недвижимости. Здания и сооружения в совокупности составляют большую часть основных фондов коммерческих организаций России. По статданным, в 2007 году доля зданий и сооружений составляла 57,8% (в 1997 году – 69,6%) по отношению ко всей величине основных фондов. Годом раньше обновляемость основных фондов (ввод в действие основных фондов в процентах от наличия основных фондов) составила всего 2,0%, а коэффициент выбытия – 1,1%, что характеризует процесс обновления как весьма медленный. В то же время, износ основных фондов постоянно увеличивался и составил к 2007 году 45,1% (в 1997 году – 38,6%) [2]. Подавляющую часть вводимых в строй объектов составляют жилые здания (их доля в общем объеме введенных объектов строительства составляет 92-93%). Доля незавершенного строительства почти в полтора раза превышает число введенных в строй зданий, при этом строительство более половины объектов недвижимости (по отношению к введенным зданиям) приостановлено или законсервировано.

Для рынка недвижимости типичен циклический характер развития. Если на мировых рынках периоды циклических колебаний носят явно выраженный характер, то динамика развивающегося российского рынка до начала глобального кризиса носила в основном стихийный характер.

Зависимость от макроэкономических факторов.

За последние 3-4 года укрепились экономические связи России с мировой экономикой. Политические и экономические события в мире в значительно большей степени стали влиять на все отрасли и секторы отечественной экономики, в том числе и на развитие рынка недвижимости. Это влияние проявляется через действие различных механизмов и факторов, как внешних по отношению к рынку недвижимости (экономические условия в стране, социально-экономические условия в конкретном регионе), так и внутренних (темпы нового строительства, изменение объема предложения на первичном и вторичном рынке, соотношение цен на них и т.д.).
Наиболее важными макроэкономическими факторами внутри страны, оказывающими влияние на рынок недвижимости, являются уровень ВВП и темпы его роста, динамика промышленного производства, динамика иностранных инвестиций, динамика создания новых бизнесов, динамика реальных доходов и расходов населения и т.д.

В долгосрочном периоде вложения в недвижимость считаются одним из видов инвестиций, в наибольшей степени (по сравнению с другими видами активов) защищенным от инфляции, которые демонстрируют устойчивый рост доходов в инфляционном окружении. Прежде всего, это связано с возрастанием во времени стоимости земли, а также ростом стоимости замещения недвижимости.

Государство как крупнейший собственник недвижимости:
монополист земли, регулятор приватизации.

В течение длительного времени государство останется крупнейшим собственником недвижимости. Процессы приватизации и муниципализации, создающие первичный рынок недвижимости в настоящее время не являются завершенными и могут рассматриваться как приоритетные задачи, которым следует подчинить иные направления деятельности государства как собственника недвижимости.
Преобладание государственной собственности на землю означает монополизацию одного из важнейших факторов производства. Монополизация приводит к недостатку предложения участков, произвольному завышению стоимости их использования, что ведет к общему росту цен. Сохранение государственной монополии на землю тормозит развитие рынка недвижимости и делает его моноструктурным.
Конкурентный рынок земельных участков создает возможности для максимальной эффективности рыночных отношений в сфере землепользования. Снимается один из «барьеров» для создания новых предприятий и развития конкуренции на рынках товаров и услуг. При этом купля-продажа полноценных объектов недвижимости делает возможным определение их рыночной цены, а для различных операций, включая и налогообложение, – рыночную стоимость.

В настоящее время законодательство в области земельных отношений находится в процессе становления, в Земельном Кодексе присутствует много спорных положений, ждущих своего решения.
Одной из существенных, возможно – главной характеристикой российского рынка недвижимости, является практическое отсутствие рынка земли. Говорить о создании рынка земли в России можно только в том случае, когда в коммерческий оборот будет вовлечено не менее 60% земель, что произойдет по мнению экспертов не ранее 2015-2020 годов. В 2007 году, по данным исследований, в частной собственности находилось около 0,4% земельных участков.

Кризис как возможность развития или стагнация?

События, происходящие сегодня на мировых рынках недвижимости, так или иначе меняют конъюнктуру российского рынка недвижимости. Как показывает практика, наиболее сложная ситуация складывается на рынке коммерческой недвижимости России, где в данный момент наблюдается стагнация. С начала 2008 года по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, постоянно сокращается финансирование многих проектов. Уже сегодня многие девелоперы коммерческой недвижимости вынуждены «замораживать» строительство на «бумажном» этапе, т.е. этапе разработки проекта, уменьшать численность персонала и активно искать соинвесторов. Тем не менее, основы рынка коммерческой недвижимости остаются прочными. Несмотря на то, что происходит достаточно значительный отток капитала за рубеж, спрос на товары и услуги в России по-прежнему высок, и в итоге по нашему мнению рынок вернется на прежние позиции.

Таким образом, мировой финансовый кризис практически положил конец российскому рынку коммерческой недвижимости, на котором доминировали продавцы. Тем не менее, на наш взгляд, как только падение достигнет самой низшей точки, рынок вернется на прежние позиции быстрее, чем западные рынки недвижимости, так как характерной чертой российского рынка является его расширение. Внутренний потенциал спроса на коммерческую недвижимость довольно высок, особенно в Москве и Московской области. Так, по данным Москомстата, на каждого москвича в среднем приходится 13 кв. м жилой площади, в то время, как на жителя Парижа - 29 кв.м, Токио - 40 кв. м. В Москве на 1000 жителей приходится около 80 кв. м торговых площадей, в Лондоне - 180 кв. м, в Праге - 310, Париже - 390, в Мадриде и Варшаве - по 430 кв. м.

Как видим, данные по обеспеченности недвижимостью показывают большие резервы для роста рынка недвижимости в России. Однако ресурсная обеспеченность этого роста дает сегодня основания для сдержанного оптимизма. Это связано с низким, а в условиях кризиса еще и нестабильным, уровнем доходов населения, а также с опасениями инвесторов вкладывать средства в долгосрочные проекты развития строительства.

Таким образом, анализ состояние рынка коммерческой недвижимости с учетом его характерных особенностей, проявляющихся в условиях мирового экономического кризиса, позволяют сделать следующие основные выводы:

- коммерческая недвижимость остается привлекательной, прежде всего из-за востребованности и высокой доходности вложения средств в этой сфере бизнеса;
- в долгосрочной перспективе денежные инвестиционные вложения обязательно окупятся и обеспечат в конечном итоге прибыльность произведенных затрат.